En tidsbegrænset lejekontrakt er kun gyldig, hvis tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens egne forhold. Hvis den ikke er det, kan boligretten tilsidesætte tidsbegrænsningen, så lejeforholdet i praksis fortsætter som et almindeligt tidsubegrænset lejemål. Hovedreglen følger af lejelovens § 173.
Det betyder kort sagt, at man ikke frit kan bruge en kort lejeperiode for at “se lejeren an”, gøre det lettere at komme af med lejeren eller presse nye vilkår igennem senere. En tidsbegrænset aftale er en undtagelse, og udlejer skal kunne forklare, hvorfor netop denne bolig kun udlejes midlertidigt.
Hvad er en tidsbegrænset lejekontrakt?
En tidsbegrænset lejekontrakt er en lejeaftale, hvor parterne på forhånd har aftalt, hvornår lejeforholdet slutter. Efter lejelovens § 173, stk. 1 ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb.
Det er altså ikke nok, at udlejer forestiller sig, at lejemålet skal være midlertidigt. Tidsbegrænsningen skal være aftalt klart mellem parterne. I lovbemærkningerne til den gældende lejelov fremgår det også, at det skal stå tydeligt, at der er tale om en tidsbegrænset lejeaftale, og at vurderingen beror på udlejerens forhold på tidspunktet for aftalens indgåelse, ikke på senere ændrede planer. Se lovforslaget til lejeloven.
Hvornår er tidsbegrænsningen lovlig?
Det afgørende spørgsmål er, om tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, jf. § 173, stk. 3. Lovbemærkningerne nævner en række typiske eksempler på grunde, der kan være saglige:
- udstationering eller midlertidig forflyttelse,
- midlertidigt jobskifte,
- at en nær slægtning skal bruge boligen efter en vis periode,
- at udlejer ønsker selv at bruge boligen senere,
- at boligen forventes solgt, hvis salgsplanen er reel og konkret.
De eksempler stammer fra forarbejderne til den gældende lejelov, se lovforslaget. Selv i de tilfælde afhænger resultatet af en konkret vurdering. Det er ikke nok med en løs mulighed eller en upræcis fremtidsplan.
Eksempler på tidsbegrænsninger, der typisk vil være problematiske
- Udlejer vil gerne se lejeren an de første 6 eller 12 måneder.
- Udlejer vil sikre sig en nemmere vej til at få lejeren ud.
- Udlejer vil bruge tidsbegrænsningen til senere at ændre vilkår eller presse en højere leje igennem.
- Begrundelsen ligger mest hos lejeren og ikke hos udlejeren.
Netop den type situationer er omtalt kritisk i lovbemærkningerne. Her fremgår det, at en tidsbegrænsning ikke kan opretholdes, hvis den alene bruges for at give udlejeren bedre mulighed for at komme af med en lejer eller ændre vilkårene i aftalen, se forarbejderne til § 173.
Hvordan bør kontrakten udformes?
Hvis der bruges standardblanket ved udlejning af beboelseslejlighed eller værelse, skal blanketten være autoriseret, jf. lejelovens § 14. Den gældende bekendtgørelse er bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025, som trådte i kraft 1. februar 2025. Heraf fremgår det, at den autoriserede danske blanket fortsat er typeformular A, 10. udgave, af 1. september 2022.
I den officielle typeformular A, 10. udgave står, at aftalen om tidsbegrænsning indføjes i kontraktens § 11, og at det kan være hensigtsmæssigt også at skrive begrundelsen ind dér. Loven kræver ikke udtrykkeligt, at begrundelsen står i kontrakten, men det er ofte klogt, fordi udlejer ellers senere kan få svært ved at bevise, hvorfor tidsbegrænsningen var nødvendig.
I praksis bør kontrakten derfor som minimum være klar om:
- startdato,
- slutdato,
- om der kan opsiges i lejeperioden,
- den konkrete begrundelse for tidsbegrænsningen.
Bruges en ikke-autoriseret standardblanket, er vilkår, der stiller lejeren ringere end lejeloven, ugyldige efter § 14, stk. 3.
Kan kontrakten opsiges før tid?
Som udgangspunkt nej. Efter § 173, stk. 1 kan en tidsbestemt lejeaftale ikke bringes til ophør ved opsigelse i lejeperioden, medmindre det er aftalt, eller den anden part misligholder aftalen.
Det er vigtigt i praksis. Mange tror fejlagtigt, at en tidsbegrænset kontrakt automatisk giver lejeren almindelig adgang til at opsige med 3 måneders varsel. Det gælder kun, hvis parterne faktisk har aftalt det. Socialministeriets oversigt om opsigelse, ophævelse og fraflytning beskriver samme hovedregel.
Et praktisk eksempel er en 12-måneders aftale, hvor kontrakten ikke indeholder nogen ret til opsigelse i perioden. Her er både lejer og udlejer som udgangspunkt bundet i hele perioden, medmindre der foreligger misligholdelse eller en anden særlig aftalt adgang til at komme ud af kontrakten.
Hvad sker der, når perioden udløber?
Ved udløb ophører lejeforholdet automatisk. Der kræves ingen opsigelse, når slutdatoen er nået, jf. § 173, stk. 1.
Men udlejer skal være opmærksom på § 173, stk. 2: Hvis lejeren med udlejerens vidende bliver boende i mere end 1 måned efter udløbet, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning. I lovbemærkningerne fremgår det, at udlejer inden for fristen bevisligt skal have opfordret lejeren til at flytte, se forarbejderne til § 173.
For udlejeren er passivitet derfor risikabel. For lejeren kan passivitet fra udlejers side få stor betydning, fordi et midlertidigt lejemål så kan glide over i et tidsubegrænset lejeforhold.
Kan en tidsbegrænset lejekontrakt forlænges?
Ja, men ikke automatisk og ikke uden videre. Hvis parterne senere aftaler en forlængelse, skal der på det tidspunkt igen være en tilstrækkelig begrundelse i udlejerens forhold. I lovbemærkningerne står direkte, at vurderingen ved en forlængelse sker ud fra forholdene på forlængelsestidspunktet, og at der ved flere forlængelser hver gang skal foreligge en ny eller fortsat saglig grund, se lovforslaget.
Et typisk lovligt eksempel kan være, at en udstationering faktisk bliver forlænget. Et typisk ulovligt eksempel vil være, at udlejer bare har ombestemt sig og fortsat ønsker fleksibilitet, uden at den oprindelige begrundelse består.
Hvad kan lejeren gøre, hvis tidsbegrænsningen virker usaglig?
Det er boligretten, der kan tilsidesætte tidsbegrænsningen efter § 173, stk. 3. Lovbemærkningerne siger også, at der ikke er fastsat en særlig frist for, hvornår lejeren kan gøre indsigelse mod tidsbegrænsningen, se forarbejderne.
Det er dog sjældent en god idé at vente. Jo tidligere spørgsmålet bliver rejst, desto lettere er det normalt at sikre dokumentation om, hvad udlejer faktisk begrundede tidsbegrænsningen med ved aftalens indgåelse.
Udlejer har efter lovbemærkningerne bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er nødvendig af hensyn til en rimelig varetagelse af udlejerens interesser. Kan udlejer ikke løfte den bevisbyrde, står tidsbegrænsningen svagt.
Andre forhold, man bør kontrollere i en midlertidig lejeaftale
Depositum og forudbetalt leje
En tidsbegrænset kontrakt ændrer ikke i sig selv reglerne om depositum og forudbetalt leje. Efter lejelovens § 59 kan udlejer som udgangspunkt kræve depositum svarende til højst 3 måneders leje. Forudbetalt leje kan kun kræves inden for de betingelser, der står i samme bestemmelse. Socialministeriet har også en samlet oversigt om depositum og forudbetalt leje.
Indflytnings- og fraflytningssyn
Hvis udlejeren udlejer mere end én beboelseslejlighed, gælder de almindelige regler om indflytningssyn og indflytningsrapport efter § 90 samt fraflytningssyn og fraflytningsrapport efter § 187, stk. 3-5. De regler er vigtige også ved korte og midlertidige lejemål, fordi manglende syn eller rapport kan svække udlejers krav på istandsættelse betydeligt.
Det vigtigste at tage med
- En tidsbegrænset lejekontrakt er ikke ulovlig, men den kræver en reel og konkret begrundelse i udlejerens forhold.
- Begrundelsen bør stå tydeligt i kontrakten, typisk i § 11 i den autoriserede typeformular.
- Aftalen ophører som udgangspunkt automatisk ved udløb.
- Opsigelse i lejeperioden kræver særskilt aftale eller misligholdelse.
- Bliver lejeren boende med udlejers vidende i mere end 1 måned efter udløb uden påkrav om fraflytning, fortsætter lejemålet uden tidsbegrænsning.
- Forlængelser kræver en ny eller fortsat saglig begrundelse hver gang.
Hvis der er tvivl om, hvorvidt tidsbegrænsningen holder, er det især begrundelsen, dokumentationen og parternes adfærd ved udløb, der bliver afgørende.