Opsigelse af lejemål afhænger først af, hvem der opsiger. I boliglejemål er udgangspunktet et opsigelsesvarsel på 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag, men udlejer kan kun opsige i særlige lovbestemte tilfælde, og nogle udlejeropsigelser kræver mindst 1 års varsel. Reglerne findes i lejeloven §§ 169-176. Den gældende lejelov trådte i kraft 1. juli 2022. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Det er også vigtigt at skelne mellem opsigelse og ophævelse. Opsigelse afslutter lejemålet med varsel. Ophævelse bruges ved væsentlig misligholdelse, for eksempel manglende betaling, alvorlige ordensproblemer eller anden grov misligholdelse, og kan føre til, at lejeren skal fraflytte straks. Det er to forskellige regelsæt i lejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Når lejeren siger lejemålet op
Efter lejelovens § 169 kan lejeren opsige lejeaftalen, medmindre andet er aftalt. Lovforarbejderne til den gældende lov beskriver samtidig 3 måneder som hovedregel for både lejer og udlejer efter § 175. Derfor skal du altid læse lejekontrakten først: der kan være aftalt et andet varsel eller en periode med uopsigelighed. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Er der ikke aftalt noget særligt, er udgangspunktet 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Lejerens ægtefælle skal samtykke, hvis opsigelsen vedrører familiens bolig eller lokaler knyttet til ægtefællens virksomhed. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Flytter lejeren før varslets udløb, skal udlejeren forsøge at genudleje, og det, udlejeren faktisk eller burde have fået ind ved genudlejning, skal trækkes fra udlejerens krav mod lejeren. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Et praktisk eksempel er, at en lejer siger op den 10. januar. Opsigelsen løber da som udgangspunkt ikke fra den 10. januar, men til den første relevante hverdag i en måned efter lovens beregningsregel. Det er derfor vigtigt at regne fra den rigtige måned og ikke bare fra den dato, hvor brevet eller mailen bliver sendt. Selve beregningsreglen følger af § 175. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Når udlejeren vil opsige
Udlejeren har ikke en fri opsigelsesret. For de fleste boliglejemål kan udlejeren kun opsige, hvis situationen falder ind under de udtømmende grunde i lejelovens §§ 170-171. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Et enkelt værelse i udlejerens egen bolig eller i et en- eller tofamilieshus, som udlejeren selv bebor. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- En lejlighed i et hus med kun to beboelseslejligheder, hvor ejeren selv bor i den ene. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- En ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv vil bo der, men kun når de særlige betingelser i loven er opfyldt. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Nedrivning eller visse ombygninger, når udlejeren kan dokumentere behovet som krævet i loven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Visse medarbejder- eller funktionærboliger. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Alvorlige ordensproblemer eller manglende efterlevelse af betinget lejeforhold, når flytning er påkrævet. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Andre helt særlige tilfælde, hvor vægtige grunde gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
At udlejeren vil sælge ejendommen eller lejligheden er derimod ikke i sig selv nævnt som opsigelsesgrund i §§ 170-171. Det er derfor normalt ikke nok alene at henvise til et planlagt salg. Det er en juridisk slutning ud fra lovens udtømmende opsigelsesgrunde. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Hvis udlejeren opsiger for selv at bruge boligen efter § 171, stk. 1, nr. 1, gælder der yderligere begrænsninger. Opsigelsen skal være rimelig efter en konkret vurdering af begge parters forhold. Ved en beboelseslejlighed ser man blandt andet på, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og lejerens muligheder for at finde en anden passende bolig. For ejerlejligheder gælder også særlige krav om blandt andet oplysning ved lejemålets start og i nyere tilfælde tidligere egen beboelse. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Varsler og formkrav
Varslet afhænger af typen af lejemål og grunden til opsigelsen. Et enkelt værelse omfattet af § 170, nr. 1, kan opsiges med 1 måneds varsel. Ved opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171, stk. 1, nr. 1, har lejeren krav på mindst 1 års varsel. I øvrigt er udgangspunktet 3 måneder. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
For mange udlejeropsigelser gælder skærpede formkrav. En opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171 skal være skriftlig. Ved opsigelse efter § 171 skal udlejeren også oplyse selve opsigelsesgrunden, og opsigelsen skal fortælle lejeren om retten til at gøre indsigelse. Mangler de oplysninger, er opsigelsen ugyldig. Lejeren skal i så fald gøre skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem, og vil udlejeren fastholde opsigelsen, skal udlejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af lejerens frist. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Her er referenceemnet ofte forældet: Efter den gældende lejelov § 13, stk. 2 kan meddelelser efter § 176 og § 182, stk. 2, ikke afgives som digitale dokumenter. Det gælder altså netop udlejerens opsigelse og betalingspåkrav ved huslejerestance. Der blev fremsat et lovforslag den 15. januar 2026 om at åbne for sikker digital kommunikation om disse meddelelser, men lovforslaget er på Retsinformation markeret som bortfaldet. Derfor er hovedreglen fortsat, at disse meddelelser ikke kan gives som digitale dokumenter. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Tidsbegrænsede lejemål
Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører den som udgangspunkt uden opsigelse ved den aftalte periodes udløb. Den kan ikke bringes til ophør ved opsigelse i perioden, medmindre det er aftalt, eller modparten misligholder aftalen. Bliver lejeren boende i mere end 1 måned efter udløbet med udlejerens vidende, uden at udlejeren kræver fraflytning, fortsætter lejemålet uden tidsbegrænsning. Boligretten kan også tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Tilbud om anden bolig
I nogle situationer skal udlejeren ikke bare opsige, men også tilbyde en anden bolig. Det gælder blandt andet ved visse opsigelser af beboelseslejligheder efter § 171, stk. 1, nr. 1, 2, 3 eller 8, hvis der bliver en ledig lejlighed i ejendommen inden for den frist, som loven nævner. Ved opsigelse på grund af nedrivning eller visse ombygninger skal lejeren i nogle tilfælde også tilbydes en bolig eller et lokale af samme art efter genopførelsen eller ombygningen. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Opsigelse eller ophævelse ved misligholdelse
Hvis problemet er misligholdelse, er det ofte ophævelse og ikke opsigelse, der bliver relevant. Efter lejelovens § 182 kan udlejeren blandt andet hæve ved manglende betaling, ulovlig brug, uberettiget fremleje, vanrøgt, alvorlige ordensproblemer og anden grov misligholdelse. Ved betalingsmisligholdelse kan udlejeren dog kun hæve, hvis lejeren ikke har betalt restancen senest 14 dage efter, at et skriftligt påkrav er kommet frem, og påkravet må tidligst sendes efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Er misligholdelsen uvæsentlig, kan udlejeren ikke hæve. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Hvad sker der ved fraflytning?
Når lejemålet er sagt op eller på anden måde skal ophøre, skal lejeren give adgang til, at udlejeren kan fremvise boligen for nye lejere. Lejeren bestemmer tidspunktet, men skal give mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for besigtigelse. Lejeren skal også senest 8 dage før fraflytning oplyse den adresse, hvor meddelelser kan sendes. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Lejeren skal aflevere lejemålet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen og i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra almindeligt slid og ælde samt forhold, der hører under udlejerens vedligeholdelsespligt. Udlejeren mister som udgangspunkt sit krav på istandsættelse, hvis kravet ikke gøres gældende inden for 2 uger fra flyttesynet eller fra fraflytningsdagen i lejemål, der ikke er omfattet af pligten til at holde flyttesyn. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Særlige situationer
Lejerens død betyder ikke automatisk, at lejemålet bare ophører. En ægtefælle har ret til at fortsætte lejeforholdet, og en anden person, der i mindst 2 år umiddelbart før dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, kan også have ret til at fortsætte. Hvis ingen overtager, kan både udlejer og dødsbo som udgangspunkt opsige med sædvanligt varsel, selv om der ellers var aftalt længere binding. Flytter lejeren på plejehjem eller i visse plejeboliger på grund af alder eller sygdom, finder reglerne om fortsættelse for ægtefælle eller sambo også anvendelse. Hvis sådanne situationer er aktuelle, kan det i praksis også være relevant at få styr på testamente og fremtidsfuldmagt. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Kort tjekliste før du sender en opsigelse
- Afklar først, om det er lejer eller udlejer, der vil bringe lejemålet til ophør. Reglerne er meget forskellige. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Læs lejekontrakten for aftalt varsel, uopsigelighed og eventuelle særlige vilkår. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Tjek, om lejemålet er tidsbegrænset. Så ophører det ofte uden opsigelse ved udløb. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Hvis udlejer opsiger, skal opsigelsesgrund, varsel, skriftlighed og indsigelsesvejledning være korrekte. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Forveksl ikke opsigelse med ophævelse ved misligholdelse. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Husk reglerne om fraflytning, fremvisning, adresseoplysning og udlejerens frist for krav efter flyttesyn. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Den korte konklusion er derfor: En lejer kan som udgangspunkt komme ud af lejemålet med lovens eller kontraktens varsel, mens udlejeren kun kan opsige i ganske bestemte situationer og med strenge krav til både grundlag, varsel og form. Er du i tvivl, bør du få vurderet både lejekontrakten og den konkrete opsigelse samlet, før du reagerer eller flytter. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))