Ved oprettelse af en lejekontrakt for privat boligudlejning bør du som udgangspunkt bruge den autoriserede typeformular, udfylde alle væsentlige vilkår klart og samle fravigelser i kontraktens § 11. Gør du ikke det, kan bestemmelser falde bort, og en senere tvist om husleje, vedligeholdelse, opsigelse eller istandsættelse bliver langt sværere at håndtere.

Denne artikel handler om private beboelseslejemål. Den bygger på lejeloven, som trådte i kraft den 1. juli 2022, samt den gældende bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler. Reglerne er ikke de samme for almene boliger, erhvervsleje, hotelophold eller ferieudlejning.

Hvornår er der tale om oprettelse af en lejekontrakt?

En lejeaftale opstår, når en bolig eller et værelse stilles til rådighed mod betaling eller andet vederlag. Efter lejelovens § 11 skal lejeaftalen udfærdiges skriftligt, hvis en af parterne kræver det. I praksis bør du altid oprette en skriftlig kontrakt, fordi loven ellers udfylder hullerne, og fordi beviset for, hvad der faktisk blev aftalt, ofte bliver usikkert.

Lejeloven gælder som udgangspunkt for leje og fremleje af hus eller rum, men ikke for blandt andet hotelaftaler, sommerhuse og andre fritidsboliger udlejet til ferieformål, og heller ikke for almene boliger eller rene erhvervslejemål, hvor andre regelsæt gælder, jf. lejelovens § 1 og § 2.

Hvilken lejekontrakt skal du bruge?

Hvis du bruger en standardblanket ved udlejning af en beboelseslejlighed eller et værelse til beboelse, må blanketten kun bruges, hvis den er autoriseret, jf. lejelovens § 14. Den danske Typeformular A, 10. udgave, er fortsat autoriseret efter bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025. Siden 1. februar 2025 kan der desuden bruges en autoriseret engelsk version, Typeformular A, 10. udgave (ENG), for lejeforhold indgået efter denne dato; vælger man den, skal felterne udfyldes på engelsk.

Det er vigtigt at skelne mellem to situationer. Hvis du laver en individuel aftale uden standardiserede vilkår, er der ikke samme blanketkrav. Men hvis dokumentet fremstår som en standardkontrakt, gælder autorisationskravet. Bruger du en ikke-autoriseret standardblanket, bliver lejeaftalen ikke nødvendigvis ugyldig. Til gengæld er vilkår, som pålægger lejeren større pligter eller giver lejeren færre rettigheder end loven, ugyldige, jf. lejelovens § 14, stk. 3.

Du kan hente den autoriserede kontrakt og ministeriets oplysninger om formularen her: Socialministeriets side om Typeformular A.

Hvad skal stå i lejekontrakten?

En god lejekontrakt skal ikke bare være underskrevet. Den skal være præcis. Typeformularen viser, hvilke punkter der typisk skal udfyldes.

1. Parterne. Navn og kontaktoplysninger på udlejer og lejer skal fremgå tydeligt. Er udlejer et selskab, bør selskabets korrekte navn og CVR-nummer bruges.

2. Det lejede. Adressen, boligtypen, eventuelt værelse, areal og hvad der følger med, bør beskrives præcist. Det gælder også kælderrum, loftsrum, parkering, fællesvaskeri og andre brugsrettigheder, jf. Typeformular A.

3. Anvendelse. Det bør stå, hvad boligen må bruges til. Er der tale om ren beboelse, blandet lejemål eller fremleje, skal det fremgå klart.

4. Lejeforholdets begyndelse. Indflytningsdatoen skal angives. Hvis aftalen er tidsbegrænset, skal slutdatoen stå klart i kontrakten.

5. Lejen. Den årlige eller månedlige leje skal angives sammen med forfaldstidspunkt og betalingsmåde. Beløb ud over lejen kan kun opkræves, hvis der er hjemmel til det; ellers anses de som en del af lejen, jf. bemærkningen i Typeformular A.

6. Forbrug. Det skal fremgå, om varme, vand, el, køling, internet eller antenne er indeholdt i lejen eller betales særskilt. Leverer udlejer varme og varmt vand, kan udgifterne som udgangspunkt kræves refunderet og ikke bare skjules i huslejen, jf. lejelovens § 65.

7. Depositum og forudbetalt leje. Her begås mange fejl. Udlejer kan som udgangspunkt kræve højst 3 måneders leje i depositum og højst 3 måneders leje forudbetalt. Forudbetalt leje må samtidig ikke overstige den leje, der dækker perioden fra lejerens opsigelse til lejeforholdets ophør, jf. lejelovens § 59. Eksempel: Er den månedlige leje 8.000 kr., kan depositum som udgangspunkt højst være 24.000 kr. Forudbetalt leje kan også højst være 24.000 kr., men kun hvis den faktisk svarer til den sidste del af lejeperioden.

8. Vedligeholdelse. Det skal stå, om den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer eller udlejer. Det har stor betydning ved fraflytning.

9. Inventar og husorden. Medfølgende hårde hvidevarer, særlige installationer, husdyrtilladelse og eventuel husorden bør vedhæftes eller beskrives.

10. Særlige vilkår. Fravigelser og særlige aftaler skal samles i § 11 eller et gyldigt tillæg, se nedenfor.

§ 11 er ofte det vigtigste felt

I den autoriserede kontrakt står det direkte, at fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler og af standardkontraktens §§ 1-10 skal anføres i § 11. Aftalte fravigelser bør altså ikke skrives ind ved overstregninger eller tilfældige tilføjelser i kontraktens øvrige felter, medmindre formularen udtrykkeligt giver mulighed for det, jf. Typeformular A med vejledning.

Det er også i § 11, at du normalt skal beskrive forhold som eksempelvis nettoprisregulering, fri lejefastsættelse, tidsbegrænsningens nærmere vilkår, særlige regler om husdyr eller aftaler om vedligeholdelse. Er et vilkår uklart, upræcist eller i strid med ufravigelige regler, risikerer det at blive tilsidesat.

Et praktisk eksempel er tidsbegrænsning. En tidsbestemt lejeaftale ophører som udgangspunkt uden opsigelse ved udløb, men boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, jf. lejelovens § 173. Det er derfor sjældent nok bare at skrive, at lejemålet er tidsbegrænset. Begrundelsen bør være reel og kunne forklares, f.eks. at udlejer selv skal tilbage til boligen efter et dokumenterbart udlandsophold.

Indflytning, syn og dokumentation

Selve kontrakten er kun en del af oprettelsen. Indflytningen skal også håndteres rigtigt. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal holde indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet, og rapporten skal udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter, hvis lejeren ikke deltager eller ikke kvitterer, jf. lejelovens § 90.

Hvis udlejer ikke overholder reglerne om indflytningssyn og indflytningsrapport, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter fraflytning, medmindre der er tale om skader, som lejeren er ansvarlig for. Det er en meget praktisk og ofte overset konsekvens.

Lejeren bør samtidig være opmærksom på egne frister. Er boligen mangelfuld ved overtagelsen, skal lejeren som udgangspunkt meddele det til udlejeren senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, ellers kan retten til at påberåbe sig manglen gå tabt, jf. lejelovens § 91. Derfor bør fotos, indflytningsrapport og skriftlig reklamation gemmes fra dag ét.

Opsigelse og varsel bør tænkes ind allerede ved oprettelsen

Mange læser først reglerne om opsigelse, når samarbejdet er blevet svært. Det er for sent. Lejeren kan som udgangspunkt frit opsige lejeaftalen, medmindre andet er aftalt, jf. lejelovens § 169. I typeformularen er udgangspunktet, at lejeren kan opsige med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag, mens accessoriske enkeltværelser som udgangspunkt har 1 måneds varsel, jf. Typeformular A og lejelovens § 175.

Udlejerens adgang til at opsige er langt mere begrænset. Derfor bør udlejere være varsomme med formuleringer, der antyder en bred opsigelsesret, som loven ikke giver. For beboelseslejemål er det kun bestemte situationer, der kan begrunde opsigelse, jf. lejelovens §§ 170-171.

Typiske fejl ved oprettelse af lejekontrakt

• Der bruges en gammel eller uautoriseret standardblanket.

• Depositum og forudbetalt leje sættes for højt.

• Særlige vilkår placeres tilfældigt i kontrakten i stedet for i § 11.

• Der skrives “tidsbegrænset” uden reel begrundelse.

• Forbrug, inventar og brugsrettigheder beskrives for upræcist.

• Indflytningssyn og indflytningsrapport springes over.

• Husorden eller bilag nævnes, men vedlægges ikke.

Praktisk tjekliste før underskrift

1. Brug den autoriserede Typeformular A, 10. udgave, eller den autoriserede engelske version, hvis betingelserne er opfyldt.

2. Kontrollér at adresse, parter, startdato og leje er korrekt angivet.

3. Kontrollér at depositum og forudbetalt leje holder sig inden for lejelovens § 59.

4. Gennemgå § 11 særskilt og fjern uklare eller unødvendige standardvilkår.

5. Vedlæg husorden og eventuelle bilag, hvis de skal være en del af aftalen.

6. Planlæg indflytningssyn og sørg for skriftlig dokumentation fra overtagelsesdagen.

Afslutning

Oprettelse af en lejekontrakt er ikke bare et spørgsmål om at få to underskrifter på plads. Den rigtige formular, de rigtige beløb og den rigtige placering af særlige vilkår er afgørende. Er du i tvivl om fri lejefastsættelse, tidsbegrænsning, særlige vilkår i § 11 eller om kontrakten passer til netop dit lejemål, bør du få vilkårene gennemgået, før nøglerne udleveres.

Kilder

• Lejeloven (lov nr. 341 af 22. marts 2022)
• Bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler (bek. nr. 77 af 29. januar 2025)