Et erhvervslejemål kan ikke ophæves, bare fordi samarbejdet er blevet svært. Ophævelse kræver som udgangspunkt væsentlig misligholdelse, og udlejeren må kun ophæve i de tilfælde, der er nævnt i erhvervslejeloven. Ved betalingsmisligholdelse skal udlejeren desuden følge de særlige regler om skriftligt påkrav og frist, før ophævelse er mulig. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Hvad betyder ophævelse af et erhvervslejemål?
Ophævelse betyder, at lejeaftalen bringes til ophør med det samme som følge af misligholdelse. Det er noget andet end opsigelse, hvor aftalen ophører med varsel efter reglerne i loven eller kontrakten. I erhvervslejeloven ses forskellen tydeligt: ved ophævelse skal lejeren straks fraflytte, mens opsigelse reguleres særskilt i lovens regler om opsigelsesgrunde, varsel og i visse tilfælde erstatning eller goodwillgodtgørelse. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Det er også vigtigt at skelne mellem ophævelse og bortfald. Hvis lokalerne eksempelvis bliver ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen efter loven. Det er altså ikke en ophævelse på grund af misligholdelse. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Hvornår kan udlejeren ophæve?
Udlejeren kan kun ophæve i de tilfælde, der står i erhvervslejelovens § 69, og lovens § 72 siger samtidig, at man ikke gyldigt kan aftale videregående ophævelsesgrunde til skade for lejeren. Det er derfor ikke nok, at kontrakten bruger brede formuleringer om “enhver misligholdelse”, hvis situationen reelt ikke falder ind under lovens rammer. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Manglende betaling
Den mest praktiske ophævelsesgrund er, at leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt. Ved pligtig pengeydelse forstås forfaldne krav, der udspringer af loven eller lejeaftalen. Udlejeren kan dog ikke ophæve straks ved første forsinkelse. Der skal først sendes et skriftligt påkrav efter sidste rettidige betalingsdag, og lejeren skal have 3 dage fra påkravets fremkomst til at berigtige restancen. Påkravet skal udtrykkeligt oplyse, at lejemålet kan ophæves, hvis der ikke betales inden fristen. Betalingsreglen i § 43, stk. 2, gælder tilsvarende, så hvis forfaldsdagen falder på helligdag, lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen, og betaling anses som rettidig, når den sker senest 3. hverdag efter forfaldsdagen. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Eksempel: Hvis huslejen forfalder den 1. i måneden, kan udlejeren ikke springe direkte til ophævelse den 2. Udlejeren skal først sikre sig, at sidste rettidige betalingsdag er passeret, og derefter sende et korrekt påkrav. Betaler lejeren rettidigt efter påkravet, bortfalder ophævelsesgrundlaget for den pågældende restance. Det følger også af lovens almindelige regel om, at udlejeren ikke kan støtte ret på forhold omfattet af § 69, stk. 1, nr. 1-6, hvis forholdet er rettet, inden ophævelsen sker. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Anden misligholdelse end betaling
Erhvervslejelovens § 69 nævner en række andre tilfælde, hvor ophævelse kan komme på tale. De vigtigste i praksis er typisk disse: Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
-
Lokalerne bruges til andet end det aftalte, og lejeren stopper ikke trods udlejerens indsigelse. Det kan f.eks. være, hvis et lejemål kun er udlejet til kontor, men bruges til produktion eller servering. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
-
Lejeren nægter udlejeren adgang, selv om udlejeren har ret til adgang efter loven, f.eks. ved nødvendige arbejder eller besigtigelse i forbindelse med fraflytning. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
-
Lejeren fraflytter i utide uden aftale med udlejeren. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
-
Lejeren vanrøgter det lejede og bringer det ikke i stand uden ophold efter påkrav. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
-
Lejeren overlader uberettiget brugen helt eller delvist til en anden og bringer ikke forholdet til ophør trods indsigelse. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
-
Lejeren tilsidesætter pligten til god skik og orden, herunder ved stærkt støjende adfærd, vold, trusler eller anden adfærd, der er til ulempe for ejendommen eller andre i ejendommen. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
-
Butik, hotel, restauration eller lignende holdes ikke åben og i forsvarlig drift, selv om lejeren har pligt til det. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
-
Lejeren misligholder i øvrigt sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet. Denne restbestemmelse bruges ved alvorlige tilfælde, men ikke til at omgå de mere konkrete regler. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Selv når en af ophævelsesgrundene umiddelbart er opfyldt, kan udlejeren ikke ophæve, hvis forholdet er uvæsentligt. Det står direkte i § 70. Det betyder, at der skal foretages en reel vurdering af misligholdelsens betydning, og ikke bare en formel konstatering af, at noget i kontrakten er overtrådt. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Derudover gælder der en vigtig undtagelse for forholdene i § 69, stk. 1, nr. 1-6: Hvis forholdet bliver rettet, inden udlejeren hæver, kan udlejeren ikke længere påberåbe sig det. Det gælder f.eks., hvis restancen betales, den uberettigede fremleje ophører, eller lejeren efter påkrav bringer vedligeholdelsen i orden i tide. Denne “helbredelsesmulighed” gælder derimod ikke automatisk for alle de øvrige ophævelsesgrunde, f.eks. alvorlige ordensbrud efter nr. 7. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Hvornår kan lejeren ophæve?
Lejeren kan også have ret til at hæve et erhvervslejemål, men grundlaget er et andet. Lejeren kan blandt andet hæve ved væsentlig forsinkelse med overtagelsen, hvis lejeren efter forsinkelsen har fremsat påkrav, og overtagelse ikke sker inden rimelig tid derefter. Hvis overtagelse er betinget til bestemt tid, kan lejeren efter loven hæve ved enhver forsinkelse. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Lejeren kan også hæve, hvis der er væsentlige mangler ved lejemålet, og udlejeren ikke straks afhjælper dem efter påkrav, eller hvis manglen ikke kan afhjælpes inden rimelig tid. Er manglen afhjulpet, før lejeren hæver, kan den som udgangspunkt ikke senere bruges som ophævelsesgrund. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Hvis brugen af lokalerne helt eller delvist er i strid med lovgivning, offentlige forskrifter, servitutter eller lignende rettigheder, som allerede gjaldt ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve afslag i lejen og erstatning, og i væsentlige tilfælde også hæve. Det gælder dog ikke, hvis lejeren kendte til forholdet, eller hvis udlejer straks bringer det i orden, og forholdet ikke reelt har begrænset brugsretten. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Derudover er der tilfælde, hvor aftalen ikke ophæves, men ophører efter særlige regler. Hvis det offentlige nedlægger forbud mod lejerens brug af lokalerne af sundhedsmæssige eller andre grunde, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, hvor forbuddet træder i kraft. Og hvis lokalerne ødelægges ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Ophævelse er ikke det samme som opsigelse
Mange tvister opstår, fordi parterne blander ophævelse og opsigelse sammen. Lejeren kan som udgangspunkt frit opsige lejeaftalen, men en tidsbestemt lejeaftale kan ikke bringes til ophør ved opsigelse i lejeperioden, medmindre det er aftalt, eller den anden part misligholder aftalen. Udlejeren kan derimod kun opsige i de situationer, der er nævnt i § 61, og ved almindelig opsigelse gælder regler om varsel, indsigelse og i nogle tilfælde erstatning og goodwillgodtgørelse. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Ved opsigelse fra udlejerens side skal opsigelsen være skriftlig og indeholde bestemte oplysninger. Lejeren skal fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem, hvis opsigelsen ikke godkendes. Udlejeren skal derefter anlægge sag ved boligretten inden 6 uger efter udløbet af lejerens frist, hvis opsigelsen ønskes fastholdt. De særlige 6-ugers frister står i lovens opsigelsesregler og gælder altså ved opsigelse, ikke som en særskilt standardfrist for ophævelse. Det sidste er en slutning ud fra lovens opbygning i kapitlerne om opsigelse og ophævelse. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Hvad sker der efter en gyldig ophævelse?
Hvis ophævelsen er gyldig, skal lejeren straks fraflytte. Lejeren skal betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne være flyttet med det aftalte varsel, og lejeren skal også erstatte udlejerens øvrige tab, herunder omkostninger ved udsættelse. Samtidig har udlejeren pligt til at begrænse sit tab ved at forsøge at genudleje lokalerne, og det, udlejeren faktisk eller burde have fået ind ved genudlejning, skal fratrækkes kravet mod lejeren. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Det betyder i praksis, at ophævelse ikke giver udlejeren et “frit valg” til at lade lokalet stå tomt og sende hele regningen videre. Der skal ske tabsbegrænsning. Omvendt slipper lejeren ikke nødvendigvis for økonomisk ansvar, selv om lokalerne afleveres hurtigt. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Typiske fejl i praksis
-
Udlejeren kalder en opsigelse for en ophævelse, selv om misligholdelsen ikke er alvorlig nok. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
-
Et betalingspåkrav sendes for tidligt eller uden korrekt formulering om, at lejemålet kan ophæves. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
-
Lejeren retter forholdet, før ophævelsen afgives, men udlejeren forsøger alligevel at støtte ret på nr. 1-6 i § 69. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
-
Parterne overser, at forholdet måske i stedet skal behandles som mangel, afslag, opsigelse eller bortfald. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
-
Der reageres for sent på mangler ved lejemålets begyndelse, selv om lejeren efter § 21 som udgangspunkt skal reklamere senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Hvis der opstår tvist
Tvister, der udspringer af erhvervslejeloven eller lejeaftalen om lokaler omfattet af loven, indbringes som udgangspunkt for byretten, der i disse sager benævnes boligretten. Parterne kan dog aftale voldgift i stedet i det omfang loven tillader det. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Henvisningen i erhvervslejelovens § 76, stk. 2, til lov om boligforhold blev indsat ved lov nr. 344 af 22. marts 2022, som trådte i kraft den 1. juli 2022. Hvis du sidder med en ældre kontrakt eller ældre vejledning, kan du derfor møde gamle henvisninger, selv om den gældende lovtekst i dag findes i lovbekendtgørelsen. Lov nr. 344 af 22. marts 2022 og erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))
Kort konklusion
Ophævelse af erhvervslejemål kræver et lovligt og væsentligt misligholdelsesgrundlag. Ved manglende betaling skal udlejeren følge de særlige regler om påkrav og frist, og ved andre misligholdelser skal det vurderes, om forholdet er alvorligt nok, og om det eventuelt er rettet i tide. Lejeren kan på sin side hæve ved bl.a. væsentlig forsinket overtagelse, væsentlige mangler eller retslige hindringer ved brugen. Er du i tvivl om, hvorvidt situationen er en ophævelse, en opsigelse eller et bortfald, er det netop dér, de dyre fejl ofte opstår. Erhvervslejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446/pdf))