Som udlejer er det vigtigste at vide, at du ikke kan nøjes med en standardforståelse af “lejeloven”. Du skal først afklare, hvilken type lejemål du udlejer, om ejendommen ligger i en reguleret kommune, hvordan huslejen lovligt kan fastsættes, og om du selv er omfattet af pligter om blandt andet indflytningssyn, fraflytningssyn, vedligeholdelsesplan og korrekte frister. Den gældende lov om leje trådte i kraft den 1. juli 2022, og mange ældre guider bruger derfor gamle paragrafnumre eller forældede betegnelser. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Hvad skal en udlejer først have styr på?
Start med fire spørgsmål: 1) Er der tale om beboelsesudlejning, et værelse i egen bolig eller et tidsbegrænset lejemål? 2) Ligger ejendommen i en reguleret kommune? 3) Er lejen omfattet af regler om fri leje, omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi? 4) Udlejer du mere end én beboelseslejlighed, så reglerne om syn og rapporter gælder? Det er netop de spørgsmål, der afgør, hvilke pligter du har, og hvilke vilkår du lovligt kan skrive ind i kontrakten. Se især lejelovens §§ 4-7, 14, 54, 90 og 187 samt lov om boligforhold. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Brug den rigtige lejekontrakt
Ved udlejning af beboelseslejligheder og værelser til beboelse må du kun bruge autoriserede blanketter. Efter den gældende bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler er den danske typeformular A, 10. udgave, fortsat autoriseret, og bekendtgørelsen trådte i kraft den 1. februar 2025. Bruges en blanket, som ikke er autoriseret, er vilkår, der stiller lejeren ringere end loven, ugyldige. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Det betyder i praksis, at særlige vilkår skal formuleres klart og lovligt. Du kan godt aftale mere præcise regler om for eksempel husorden, adgang til fællesfaciliteter, vedligeholdelse inden for lovens rammer og fordeling af visse pligter, men du kan ikke ved kontrakt skrive dig uden om ufravigelige regler om blandt andet opsigelse, ophævelse, depositum eller de pligter, der påhviler dig som udlejer. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Husleje: den største fejlrisiko for udlejere
Husleje i private boliglejemål fastsættes ikke efter én samlet model. I regulerede kommuner gælder særlige regler, og loven skelner samtidig mellem blandt andet ældre ejendomme, mindre ejendomme og lejemål, hvor fri leje kan aftales. Reglerne om “det lejedes værdi” gælder ikke for alle ejendomme i regulerede kommuner, og i nogle tilfælde kan lejen fastsættes frit efter aftale. Derfor bør du aldrig fastsætte lejen alene ud fra markedets annoncer. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Et vigtigt eksempel er lejemål i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991. Her kan lejen som udgangspunkt fastsættes frit efter parternes aftale efter lejelovens § 54. Et andet eksempel er gennemgribende forbedrede lejemål efter § 19, stk. 2, hvor der gælder særskilte krav til forbedringernes omfang, dokumentation og energikrav. Pr. 1. januar 2026 er beløbsgrænserne for disse lejemål 2.660 kr. pr. m² og 304.141 kr. pr. lejemål efter Social- og Boligministeriets vejledning om satser for 2026. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Hvis du er i tvivl om lejefastsættelsen, er det ofte bedre at få den vurderet, før lejemålet udbydes, end at starte med en for høj husleje og senere møde et krav om nedsættelse og tilbagebetaling. Det gælder især i ældre ejendomme i regulerede kommuner. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Depositum og forudbetalt leje
Ved beboelseslejemål kan du ved aftalens indgåelse kræve depositum svarende til højst 3 måneders leje. Derudover kan du kræve forudbetalt leje for op til 3 måneder, hvis beløbet ikke overstiger den leje, der skal betales i perioden fra lejerens opsigelse til lejemålets ophør. Den forudbetalte leje kan lejeren modregne i den sidste del af lejeperioden. Reglerne står i lejelovens § 59. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Du kan også regulere depositum og forudbetalt leje, hvis huslejen lovligt forhøjes, men reguleringen skal ske efter lovens model. Omvendt skal du tilbagebetale forholdsmæssigt, hvis lejen nedsættes. Det er en klassisk fejl, at udlejere bare opkræver “mere sikkerhed” uden klar hjemmel. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Indflytning: stand, syn og rapport
Udlejeren skal stille boligen til rådighed i god og forsvarlig stand ved lejemålets begyndelse. På overtagelsesdagen skal boligen være rengjort, ruderne hele, og alle udvendige døre skal have brugelige låse med tilhørende nøgler. Det følger af lejelovens § 89. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Hvis du udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal du holde indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport. Lejeren skal indkaldes til synet, og rapporten skal udleveres ved synet eller sendes efter reglerne i § 90. Har du kun ét udlejet beboelseslejemål, gælder denne pligt ikke, men det er stadig klogt at dokumentere standen med billeder og en detaljeret overdragelsesprotokol. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Vedligeholdelse under lejeperioden
Udgangspunktet er, at du som udlejer skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Vedligeholdelse omfatter de reparationer og udskiftninger, der skal bevare stand og funktion, og udlejeren skal blandt andet vedligeholde installationer til afløb, el, gas, vand, varme og kulde samt sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af fælles adgangsveje. Lejeren har dog som minimum pligt til vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler. Se lejelovens §§ 111-112. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
I mange ejendomme skal der også føres vedligeholdelseskonti. For indvendig vedligeholdelse er grundbeløbet i loven 46 kr. pr. m² i 2021-niveau, men pr. 1. januar 2026 er satsen reguleret til 54 kr. pr. m² efter ministeriets vejledning om satser for 2026. Ved genudlejning skal kontoen videreføres, og den nye lejer skal oplyses om saldoen. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Udlejere, der er omfattet af reglerne, skal desuden hvert år inden 1. juli udarbejde en 10-årig vedligeholdelsesplan for større arbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation skal repræsentationen indkaldes til møde om planen. Manglende plan kan få betydning for retten til at opkræve visse vedligeholdelsesbeløb. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Tidsbegrænsede lejemål kræver reel begrundelse
Et tidsbegrænset lejemål ophører som udgangspunkt uden opsigelse ved udløbet af den aftalte periode, men boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Det er derfor ikke nok, at en tidsbegrænsning er praktisk for udlejeren. Typiske eksempler kan være dokumenterbar udstationering, midlertidigt ophold i udlandet eller planlagt eget brug af boligen på et senere tidspunkt. Se lejelovens § 173. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Opsigelse er noget andet end ophævelse
Udlejere blander ofte opsigelse og ophævelse sammen, men reglerne er meget forskellige. Opsigelse bruges, hvor loven giver dig adgang til at bringe lejemålet til ophør med varsel. For andre lejeforhold end dem, der er særligt nævnt i § 170, kan udlejeren kun opsige i de tilfælde, som står i § 171, for eksempel hvis udlejeren selv vil benytte boligen, hvis ejendommen skal nedrives eller ombygges, eller hvis vægtige grunde gør det særligt magtpåliggende at blive løst fra lejeforholdet. En opsigelse skal desuden være skriftlig og opfylde formkravene i § 176, ellers er den ugyldig. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Ophævelse bruges ved misligholdelse, for eksempel manglende betaling, ulovlig brug, uberettiget overladesle eller alvorlige ordensproblemer. Ved for sen betaling kan du først hæve, når lejeren ikke har betalt inden 14 dage efter, at et skriftligt påkrav er kommet frem, og påkravet må tidligst sendes efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Som påkravsgebyr kan du pr. 1. januar 2026 kræve 335 kr. Se lejelovens § 182 og satserne for 2026. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Ved støj, chikane, vold, vanrøgt og lignende kan huslejenævnet efter §§ 153-155 blandt andet give lejeren en advarsel eller gøre lejeforholdet betinget. Det er ofte et vigtigt mellemtrin, før en sag udvikler sig til opsigelse eller ophævelse. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Fraflytning: her mister mange udlejere deres krav
Når lejeren flytter, må du ikke kræve, at boligen afleveres i bedre stand end den, lejeren overtog den i. Lejeren hæfter heller ikke for almindeligt slid og ælde eller for mangler, der påhviler dig at udbedre. Det følger af § 187, stk. 1. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Hvis du udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal du afholde fraflytningssyn senest 2 uger efter, at du er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel, og du skal udarbejde en fraflytningsrapport. Overtræder du reglerne om syn eller rapport, bortfalder dit krav på istandsættelse efter § 187, stk. 5. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Derudover kan du som udgangspunkt ikke gøre istandsættelseskrav gældende senere end 2 uger efter flyttesynet, eller efter fraflytningsdagen i lejemål, der ikke er omfattet af synspligten. Udgifter, som ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er normalt lejeren uvedkommende, medmindre manglen ikke kunne opdages ved sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt. Det er en af de mest praktiske frister i hele lejeloven. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Huslejenævn: ofte første stop i en tvist
Mange tvister mellem udlejer og lejer afgøres først i huslejenævnet, for eksempel om depositum, ind- og fraflytningssyn, vedligeholdelse, lejens størrelse og ordensproblemer. Det almindelige gebyr ved indbringelse af sager for huslejenævnet er 367 kr. pr. 1. januar 2026. I særlige sagstyper gælder andre gebyrer. Se satserne for 2026. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/251433))
Praktisk tjekliste for udlejere
- Afklar først, hvilket lejeregime dit lejemål er omfattet af. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Brug kun autoriseret lejekontrakt ved beboelsesudlejning. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Sæt huslejen efter den rigtige model, ikke efter mavefornemmelse. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Opkræv højst lovligt depositum og forudbetalt leje. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Hold indflytnings- og fraflytningssyn, hvis du udlejer mere end én beboelseslejlighed. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Overhold fristerne for påkrav, opsigelse og fraflytningskrav. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Dokumentér altid stand, varsler, rapporter og betalinger skriftligt. Dette er ikke en særskilt paragrafregel, men en praktisk følge af lovens formkrav og beviskrav. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Er du i tvivl om huslejefastsættelse, tidsbegrænsning eller fraflytningskrav, bør du få den konkrete lejekontrakt og ejendomstype vurderet, før du sender aftalen til underskrift. Netop her bliver små fejl ofte dyre. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))