Istandsættelse af lejlighed ved fraflytning betyder ikke, at lejeren automatisk skal betale for en totalrenovering. I private lejeforhold er udgangspunktet, at lejeren kun hæfter for den istandsættelse, som følger af lejerens vedligeholdelsespligt, og for skader eller misligholdelse. Lejeren kan samtidig ikke kræves at aflevere boligen i bedre stand end ved indflytningen. Det følger af lejeloven, især reglerne om vedligeholdelse og fraflytning, samt af den ministerielle vejledning om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse i private udlejningsejendomme.
Denne artikel handler først og fremmest om private beboelseslejligheder. Bor du i en almen bolig, gælder der delvist andre regler og ofte et særskilt vedligeholdelsesreglement.
Hvad betyder istandsættelse af en lejlighed?
Istandsættelse er de arbejder, der skal bringe lejemålet tilbage til den stand, som lejeren efter loven og lejeaftalen skal aflevere det i. Det er vigtigt at skelne mellem tre ting:
- almindelig slid og ælde,
- manglende vedligeholdelse, som lejeren selv hæfter for, hvis pligten er overtaget i lejeaftalen,
- misligholdelse, altså skader eller uforsvarlig brug.
Efter lejelovens §§ 111-115 er vedligeholdelse de reparationer og udskiftninger, der skal bevare lejemålets stand, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde. Indvendig vedligeholdelse omfatter blandt andet maling, tapetsering og behandling af gulve. Det afgørende er derfor ikke ordet istandsættelse alene, men hvem der efter lejeaftalen har vedligeholdelsespligten.
Hvad kan udlejer kræve ved fraflytning?
Efter lejelovens § 187 skal lejeren aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen, bortset fra den forringelse, der skyldes slid og ælde, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, og bortset fra mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det betyder i praksis:
- Har lejeren overtaget den indvendige vedligeholdelse, kan lejeren blive mødt med krav om eksempelvis maling eller gulvbehandling, hvis lejemålet trænger til det ved fraflytning.
- Har lejeren forårsaget skader, for eksempel ødelagt inventar, dybe skader i gulve eller anden uforsvarlig brug, kan udlejeren kræve udgiften dækket som misligholdelse.
- Udlejeren kan ikke kræve istandsættelse af dele af lejemålet, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Det følger direkte af lejelovens § 115.
Som praktiske eksempler vil afskallet maling efter manglende løbende vedligeholdelse typisk blive vurderet anderledes end et brændemærke i en bordplade eller et ødelagt vindue. Det første kan høre til vedligeholdelse, hvis lejeren har overtaget den indvendige pligt. Det andet vil oftere være misligholdelse. Den konkrete vurdering beror dog altid på lejeaftalen, boligens stand ved indflytning og dokumentationen i sagen, jf. vejledningen fra 2015.
Lejeren må ikke stilles ringere end loven tillader
En meget vigtig regel er, at lejeren ikke kan pålægges at aflevere lejligheden i bedre stand end ved indflytningen. Det fremgår af lejelovens § 187 og uddybes i vejledningen. Hvis udlejeren eksempelvis udskifter ældre bygningsdele med helt nye, kan der efter omstændighederne være behov for en skønsmæssig reduktion af kravet, så lejeren ikke ender med at betale for en reel forbedring.
Indflytning: rapport, mangelliste og 2-ugers frist
Dokumentationen ved indflytning betyder ofte alt i en senere tvist om istandsættelse.
Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal efter lejelovens § 90 holde indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport. Hvis udlejeren ikke gør det, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 187, stk. 1, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.
Lejeren skal samtidig være opmærksom på sin egen frist: Er der mangler ved lejemålets begyndelse, skal lejeren som udgangspunkt senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at manglen gøres gældende. Det følger af lejelovens § 91. Derfor er det klogt at sende en skriftlig mangelliste og tage billeder straks ved indflytning, også selv om der er udarbejdet en indflytningsrapport.
Fraflytning: syn, rapport og frister
Ved fraflytning gælder der også faste regler.
Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal efter lejelovens § 187, stk. 3 og 4 syne lejligheden senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel, og der skal udarbejdes en fraflytningsrapport. Udgifter, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er som udgangspunkt lejeren uvedkommende, medmindre manglen ikke kunne erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed, eller lejeren har handlet svigagtigt, jf. § 187 og vejledningen.
Overholder udlejeren ikke reglerne om fraflytningssyn og rapport, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter lejelovens § 187, stk. 5.
Selv når udlejeren ikke er omfattet af pligten til at holde syn, gælder der stadig en vigtig frist: Udlejeren kan ikke gøre krav på istandsættelse gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet eller, for lejemål uden pligt til syn, fra fraflytningsdagen. Det følger af lejelovens § 187.
Hvis udlejeren kun udlejer én lejlighed
Ejere, der kun udlejer én beboelseslejlighed, for eksempel en enkelt ejerlejlighed eller andelsbolig, er ikke omfattet af pligten til indflytningssyn efter vejledningen fra 2015. Det betyder ikke, at der er frit spil, men dokumentationen bliver ofte vanskeligere. I disse sager er billeder, mails, kvitteringer og en skriftlig gennemgang af boligens stand ofte helt centrale beviser.
Gamle aftaler før 1. juli 2015 kan stadig have betydning
De regler, som mange lejere i dag forbinder med fraflytning, blev ændret ved lov nr. 310 af 30. marts 2015, der trådte i kraft den 1. juli 2015. Ændringen afskaffede muligheden for at aftale egentlig nyistandsættelse ved fraflytning for nye aftaler efter ikrafttrædelsen, og styrkede samtidig reglerne om ind- og fraflytningssyn.
Hvis din lejeaftale er indgået efter 1. juli 2015, kan udlejeren derfor ikke blot kræve, at lejligheden afleveres nyistandsat, alene fordi den var pæn ved indflytning. Er lejeaftalen derimod indgået før 1. juli 2015, kan ældre aftaler om nyistandsættelse stadig have betydning. Vejledningen siger udtrykkeligt, at ændringen ikke greb ind i eksisterende aftaler om pligt til nyistandsættelse ved fraflytning. Her skal den konkrete kontrakt læses meget nøje.
Depositum og uenighed om regningen
Udlejeren kan ved lejemålets indgåelse kræve depositum svarende til højst 3 måneders leje, jf. lejelovens § 59. Ved fraflytning opstår der ofte tvist om, hvor meget af depositummet der lovligt kan tilbageholdes til istandsættelse.
Hvis parterne er uenige, kan spørgsmålet indbringes for huslejenævnet. Det fremgår af lejelovens § 190, og ved lov nr. 1793 af 28. december 2023 blev det udtrykkeligt præciseret, at huslejenævnets kompetence også omfatter tvister om tilbagebetaling af depositum ved fraflytning. De nærmere regler om huslejenævn findes i lov om boligforhold.
Hvad bør du gøre i praksis?
- Gem lejekontrakten og læs nøje, hvem der har den indvendige vedligeholdelse.
- Lav en skriftlig mangelliste ved indflytning og send den inden 2 uger, hvis der er fejl eller slid.
- Tag daterede billeder ved både indflytning og fraflytning.
- Mød op til ind- og fraflytningssyn, hvis du bliver indkaldt.
- Bed om en specificeret opgørelse, hvis udlejeren kræver betaling.
- Kontrollér, om alle poster i kravet faktisk vedrører din vedligeholdelsespligt eller misligholdelse.
- Overvej huslejenævnet, hvis du mener, at kravet er for højt eller fremsat for sent.
Kort konklusion
Istandsættelse af lejlighed afhænger af tre ting: lejeaftalen, boligens dokumenterede stand ved indflytning og de lovbestemte frister ved fraflytning. For nyere lejeaftaler er hovedreglen, at lejeren ikke skal betale for mere, end den faktiske vedligeholdelsespligt og eventuel misligholdelse tilsiger, og aldrig for at aflevere boligen i bedre stand end ved indflytningen. Er aftalen ældre end 1. juli 2015, skal man være særligt opmærksom på, om der findes en gyldig ældre aftale om nyistandsættelse.