Fraflytningssyn og fraflytningsrapport i lejeloven

Juridiske dokumenter og en kuglepen til en artikel om Fraflytningssyn og fraflytningsrapport.

Hvis udlejer udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal udlejer som udgangspunkt indkalde lejeren skriftligt til fraflytningssyn med mindst 1 uges varsel, afholde synet senest 2 uger efter at være blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted, og udarbejde en fraflytningsrapport. Overholder udlejer ikke de pligter, bortfalder udlejers krav på istandsættelse som udgangspunkt. Reglerne står i lejelovens § 187, og ordningen blev indført med virkning fra 1. juli 2015 ved lov nr. 310 af 30. marts 2015. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))

Denne artikel handler om private boliglejemål efter lejeloven. Bor du i en almen bolig, gælder der særskilte regler i almenlejeloven om fraflytningssyn, synsrapport og efterfølgende underretning om udgifter. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/173828?utm_source=openai))

Hvad er et fraflytningssyn, og hvad bruges en fraflytningsrapport til?

Et fraflytningssyn er den gennemgang af boligens stand, som sker i forbindelse med fraflytning. Fraflytningsrapporten er den skriftlige registrering af de forhold, udlejer mener, der skal udbedres, og rapporten får stor betydning for, hvilke istandsættelseskrav der senere kan gøres gældende mod lejeren. Efter lejeloven er udgifter til istandsættelse, som ikke er medtaget i rapporten, som udgangspunkt lejeren uvedkommende. Det gælder dog ikke, hvis manglen ikke kunne opdages ved sædvanlig agtpågivenhed, eller hvis lejeren har handlet svigagtigt. Se lejelovens § 187, stk. 2-4. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))

Hvornår har udlejer pligt til at holde fraflytningssyn?

Pligten gælder for udlejere, der på fraflytningstidspunktet udlejer mere end én beboelseslejlighed. Det afgørende er altså ikke kun, hvordan forholdet var ved indflytning, men også hvor mange beboelseslejligheder udlejeren faktisk udlejer, når lejeren flytter ud. En udlejer kan derfor godt have været forpligtet til indflytningssyn uden at være forpligtet til fraflytningssyn senere, og omvendt. Lejelovens § 187, stk. 3 og ministeriets vejledning fra 2015. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))

Har udlejer kun ét beboelseslejemål, er der ikke pligt til at holde fraflytningssyn efter § 187, stk. 3. Det betyder dog ikke, at udlejer er afskåret fra alle krav. I de lejemål, der ikke er omfattet af synspligten, kan udlejer efter loven stadig kun gøre krav gældende inden 2 uger fra fraflytningsdagen, med forbehold for skjulte mangler og svig. Se lejelovens § 187, stk. 2. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))

Fristerne er helt centrale

Ved pligtmæssigt fraflytningssyn gælder tre frister, som ofte bliver afgørende i praksis: For det første skal lejeren indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. For det andet skal synet holdes senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. For det tredje skal rapporten udleveres ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, hvis lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen. Lejelovens § 187, stk. 3-4. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))

Den skriftlige indkaldelse og den rigtige timing er ikke små formaliteter. Hvis udlejer ikke overholder reglerne om syn og rapport, bortfalder kravet på istandsættelse efter § 187, stk. 5. Vejledningen præciserer samtidig, at disse frister vedrører istandsættelseskrav, ikke for eksempel lejerestancer, varmebidrag eller lignende. Se vejledningens afsnit om manglende afholdelse af det pligtmæssige fraflytningssyn. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2015/10936/dan/pdf))

Hvad skal stå i fraflytningsrapporten?

Rapporten bør være så konkret, at det kan ses, hvilke mangler eller arbejder udlejer gør gældende. Det afgørende er ikke, om dokumentet har en bestemt overskrift, men om forholdene faktisk er registreret som led i fraflytningssynet. Udlejer behøver derimod ikke samtidig at prissætte arbejderne. Det følger af ministeriets vejledning, at der ikke er krav om, at udlejer ved samme lejlighed oplyser beløbene. Den endelige flytteopgørelse kan derfor godt komme senere, hvis kravene først er varslet rettidigt og tilstrækkeligt konkret. Se vejledningen. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2015/10936/dan/pdf))

Hvad kan udlejer kræve ved fraflytning?

Udgangspunktet i dag er, at lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra forringelse som skyldes slid og ælde, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler som det påhviler udlejeren at udbedre. Lejeren kan heller ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand end ved overtagelsen. Lejelovens § 187, stk. 1. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))

I praksis betyder det typisk, at almindelige brugsspor efter normal beboelse ofte falder under slid og ælde, mens egentlige skader, manglende vedligeholdelse eller misligholdelse kan udløse et krav. Det er dog en konkret vurdering i det enkelte lejemål, og vurderingen afhænger også af, hvordan vedligeholdelsespligten er fordelt i kontrakten. Det følgende er derfor eksempler og ikke faste facitlister: lette spor på maling efter almindelig brug vil ofte blive bedømt mildere end ødelagt inventar, store huller, misligholdt rengøring eller andre skader, som rækker ud over almindelig brug. Denne sondring følger af lovens skelnen mellem slid og ælde, vedligeholdelse og misligholdelse. Lejelovens § 187 og vejledningen om normal istandsættelse. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))

Lejeaftaler før og efter 1. juli 2015

For lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015 blev muligheden for at aftale egentlig nyistandsættelse ved fraflytning afskaffet som led i lovændringen i 2015. Vejledningen beskriver ændringen som en overgang til det, der i forarbejder og vejledning kaldes normal istandsættelse. Ændringen gælder for aftaler indgået efter ikrafttrædelsen og griber derfor ikke i sig selv ind i ældre aftaler. Hvis du sidder med en ældre kontrakt, kan aftaletidspunktet derfor stadig have betydning for, hvad udlejer lovligt kan kræve. Lov nr. 310 af 30. marts 2015, § 5 og vejledningen. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2015/310/dan/pdf))

Kan rapporten sendes digitalt?

Ja, efter de nuværende regler om digital kommunikation i lejeloven kan meddelelser som udgangspunkt gives digitalt, men både udlejer og lejer kan med varsel kræve, at meddelelser ikke afgives digitalt. Er en af parterne fritaget for Digital Post, kan meddelelserne ikke gives som digitale dokumenter. Det er en ændring i forhold til ældre vejledninger, som byggede på et tidligere krav om aftale om digital kommunikation. Ændringsloven om digital kommunikation blev vedtaget som lov nr. 1561 af 19. december 2017, der trådte i kraft 1. januar 2018, og for lejeaftaler indgået før denne dato blev reglerne efter lovens overgangsbestemmelse først anvendelige fra 1. januar 2019. Se også lejelovens § 13. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))

Hvad gør du, hvis der er uenighed?

Er der tvist om istandsættelse eller om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning, kan sagen i private lejeforhold som udgangspunkt indbringes for huslejenævnet. Det blev udtrykkeligt præciseret ved lov nr. 1793 af 28. december 2023, som trådte i kraft 1. januar 2024, at huslejenævnet også kan behandle tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2023/1793?utm_source=openai))

Som lejer er det klogt at gemme indflytningsrapport, lejekontrakt, billeder fra ind- og fraflytning, korrespondance om varsling og en kvittering for nøgleaflevering. Som udlejer er det tilsvarende vigtigt at kunne dokumentere, hvornår man blev bekendt med fraflytningen, hvornår indkaldelsen blev sendt, og hvad der præcist blev noteret ved synet. Netop dokumentationen er ofte det, som afgør udfaldet ved huslejenævn eller boligret. Det er en praktisk slutning, som ligger i lovens frister og dokumentationskrav. Lejelovens § 187 og vejledningen. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))

Kort tjekliste

  • Undersøg først, om udlejer faktisk var forpligtet til at holde fraflytningssyn, altså om udlejer udlejede mere end én beboelseslejlighed. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))
  • Kontrollér datoerne: 1 uges skriftligt varsel, syn senest 2 uger efter kendskab til fraflytningen, og rapport ved synet eller senest 2 uger efter. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))
  • Sammenhold rapporten med lejemålets stand ved indflytning og med fordelingen af vedligeholdelsespligten i kontrakten. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))
  • Vær opmærksom på, at udgifter som udgangspunkt ikke senere kan kræves, hvis de ikke står i rapporten. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))
  • Husk, at manglende overholdelse af synsreglerne som udgangspunkt rammer udlejers istandsættelseskrav, men ikke nødvendigvis andre krav som restleje eller forbrug. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2015/10936/dan/pdf))

Det vigtigste i sager om fraflytningssyn og fraflytningsrapport er derfor sjældent alene, om boligen trænger til maling eller rengøring. Det afgørende er ofte, om udlejer har fulgt lejelovens præcise regler om pligt, frister og dokumentation. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))

Kilder

Opret sag

Få svar på et spørgsmål:

Få svar på et spørgsmål:

Pris: 300,-



Du betaler først til sidst

Bestil nu: