Ja, en familieoverdragelse af bolig kan stadig være en lovlig og praktisk løsning, men kun hvis pris, gaveelement, tinglysning og dokumenter passer sammen.

Det vigtigste er at få afklaret tre ting fra start: Hvem overdrager til hvem, hvilken værdi ejendommen lovligt kan overdrages til, og om forskellen mellem pris og værdi helt eller delvist er en gave. For mange er familieoverdragelse relevant ved overdragelse fra forældre til barn, ved salg af et tidligere forældrekøb eller når en bolig skal blive i familien.

Hvad er familieoverdragelse?

Familieoverdragelse er ikke en særskilt ejendomstype i loven. Det er i praksis en overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående, hvor handlen ofte kombinerer køb, gave eller arveforskud. På afgiftsområdet er personkredsen i boafgiftsloven central, og på Skattestyrelsens gavevejledning kan du se de aktuelle gavebeløb og satser for 2026: skat.dk/borger/gaver-gevinster-og-legater/gaver-saa-meget-maa-du-give.

I boligpraksis er de typiske situationer:

• forældre, der sælger hus, lejlighed eller sommerhus til et barn,
• forældre, der sælger en tidligere forældrekøbslejlighed til barnet,
• delvis overdragelse, hvor barnet køber en andel nu og resten senere,
• overdragelse med familielån eller gældsbrev som en del af finansieringen.

Sådan fastsættes prisen

Udgangspunktet er stadig, at fast ejendom skal værdiansættes til handelsværdien. Det fremgår af værdiansættelsescirkulæret, som blev ændret ved cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021. Cirkulæret siger samtidig, at Skatteforvaltningen i visse tilfælde skal acceptere en værdi inden for et bestemt interval i forhold til den senest meddelte ejendomsværdi.

Det er her, mange taler om 15 %-reglen eller 20 %-reglen. Den sikre formulering er denne:

• Har ejendommen på overdragelsestidspunktet fået meddelt en vurdering efter ejendomsvurderingslovens §§ 5, 6 eller 11, følger det af ændringscirkulæret, at værdiansættelsen som udgangspunkt accepteres, hvis den ligger højst 20 % over eller under den meddelte ejendomsværdi.
• Skattestyrelsens generelle gavevejledning omtaler stadig som udgangspunkt +/- 15 % af den senest offentliggjorte vurdering, når handelsværdien ikke kendes: skat.dk/borger/gaver-gevinster-og-legater/gaver-saa-meget-maa-du-give.

Derfor bør man i praksis først undersøge, hvilken vurdering netop den konkrete ejendom har fået. Har ejeren en meddelt ny vurdering efter det nye system, peger de officielle regler på 20 %-intervallet. Har ejendommen ikke det, ser man fortsat mange sager omtalt som 15 %-sager. Hvis der er tvivl om vurderingsgrundlaget, bør man være varsom med at lægge en rabat fast uden konkret rådgivning.

En nyere mulighed: særskilt § 11-vurdering

Ved lov nr. 562 af 27. maj 2025 blev der indført en udtrykkelig mulighed for at anvende en ejendomsværdi ansat efter ejendomsvurderingslovens § 11 ved beregning af bo- og gaveafgift. Lovændringen trådte i kraft 1. juli 2025. Samme lov ændrede også boafgiftsloven, så parterne kan vælge at fastsætte gavens værdi for fast ejendom svarende til ejendomsværdien ansat efter § 11.

Det kan være praktisk, hvis der mangler en brugbar ejendomsværdi til familieoverdragelsen. Efter loven er en § 11-værdi som udgangspunkt gyldig i op til 2 år, hvis der ikke i mellemtiden indtræder forhold, som udløser omvurdering. Det er ikke altid den bedste løsning, men det er en reel mulighed, som har gjort området mere fleksibelt siden 1. juli 2025.

Du kan ikke bruge intervallet mekanisk

Selv om en pris ligger inden for 15 % eller 20 %, kan Skatteforvaltningen tilsidesætte værdiansættelsen, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Det fremgår både af ændringscirkulæret og af Skatteforvaltningens praksis, som er beskrevet i det officielle styresignal: retsinformation.dk/eli/retsinfo/2023/10294/dan/html.

Særlige omstændigheder kan for eksempel være:

• at ejendommen for nylig er købt eller solgt i fri handel til en helt anden pris,
• at der er optaget lån eller belåning, som viser en væsentligt højere værdi,
• at ejendommen kort efter familieoverdragelsen sælges videre til tredjemand,
• at der er sket væsentlige faktiske eller retlige ændringer, som endnu ikke er slået igennem i ejendomsværdien, f.eks. større ombygning, udstykning eller ændret zonestatus.

Netop derfor er familieoverdragelse sjældent noget, man bør gennemføre alene ved at tage den seneste vurdering og trække et fast procenttal fra.

Hvornår opstår der gaveafgift?

Hvis køberen betaler mindre end den værdi, der lægges til grund afgiftsmæssigt, er forskellen en gave eller et arveforskud. For 2026 oplyser Skattestyrelsen, at børn, stedbørn, deres efterkommere, forældre, samlever/bofælle og visse plejebørn som udgangspunkt kan modtage gaver op til 80.600 kr. pr. giver uden gaveafgift, mens gaveafgiften som hovedregel er 15 % af det overskydende beløb: skat.dk/borger/gaver-gevinster-og-legater/gaver-saa-meget-maa-du-give.

Er begge forældre medejere og begge reelt giver gave fra egen bodel, kan de hver bruge deres årlige afgiftsfrie beløb. Det gør en væsentlig forskel i mange familiehandler.

Eksempel

Hvis en bolig afgiftsmæssigt kan lægges til 3.000.000 kr., og barnet køber den for 2.500.000 kr., er gaveelementet 500.000 kr. Hvis begge forældre er gavegivere, kan der i 2026 som udgangspunkt fratrækkes 2 x 80.600 kr. i afgiftsfrie gaver, altså 161.200 kr. Resten, 338.800 kr., udløser som udgangspunkt 15 % gaveafgift. Regnestykket ændrer sig dog, hvis kun den ene forælder ejer ejendommen, eller hvis noget af forskellen i stedet behandles som familielån.

Gaven skal som udgangspunkt anmeldes senest 1. maj i året efter gaveåret efter boafgiftsloven. Skattestyrelsens blanket- og anmeldelsesside for gaveafgift findes her: skat.dk/hjaelp/blanketter/07-skat-gaveafgift-og-pensioner/anmeldelse-gaveafgift. På Skattestyrelsens vejledning om gaver ved overdragelse af fast ejendom fremgår også, at datoen for gaven som hovedregel er den dag, hvor købsaftalen blev underskrevet.

Tinglysning og dokumenter

En familieoverdragelse er ikke kun et spørgsmål om pris. Dokumenterne skal også være på plads. I praksis vil der ofte være behov for:

• overdragelsesaftale eller købsaftale,
• gavebrev, hvis en del af overdragelsen er gave,
• gældsbrev, hvis en del af købesummen finansieres internt i familien,
• skøde til tinglysning,
• dokumentation for værdiansættelsen.

Skattestyrelsen oplister netop købsaftale eller overdragelsesaftale, dokumentation for værdiansættelse, betalinger, gældsovertagelse, gældsbrev og tinglyst skøde eller dokumentation for betalt tinglysningsafgift som relevante bilag ved gaveoverdragelse af fast ejendom: skat.dk/borger/gaver-gevinster-og-legater/gaver-saa-meget-maa-du-give.

Ved selve tinglysningen følger afgiften af tinglysningsafgiftsloven. Efter lovens § 4 er afgiften ved ejerskifte af fast ejendom 1.850 kr. plus 0,6 % af ejerskiftesummen. For ejerboliger, der ikke overdrages i almindelig fri handel, gælder der desuden særlige minimumsregler for afgiftsgrundlaget. Hvis prisen er lavere end 80 % af den senest offentliggjorte eller meddelte ejendomsværdi, beregnes afgiften som udgangspunkt af 80 % af denne værdi. For visse vurderinger efter ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88 er procentsatsen 85 % i stedet.

Det betyder i praksis, at man godt kan have en gyldig familiepris, men alligevel skulle betale tinglysningsafgift af et højere beregningsgrundlag.

Særligt om forældrekøb

Hvis familieoverdragelsen vedrører en tidligere forældrekøbsbolig, bliver den skattemæssige vurdering ofte mere følsom. Skattestyrelsen skriver i sin vejledning om forældrekøb, at når du sælger din bolig til en nærtstående, skal salgsprisen ved opgørelsen af fortjenesten som udgangspunkt være markedsprisen, og at en lavere pris behandles som en gave: skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/koeb-af-bolig/foraeldrekoeb. På Skattestyrelsens side om salg af ejerbolig står det samme udgangspunkt: skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/salg-af-bolig/salg-af-ejerbolig.

Det er derfor vigtigt at skelne mellem gaveafgift og avancebeskatning. En familieoverdragelse, som afgiftsmæssigt kan se rigtig ud, er ikke nødvendigvis skattemæssigt enkel for sælgeren. Ved tidligere forældrekøb bør man derfor næsten altid få den skattemæssige avance vurderet særskilt, før aftalen underskrives.

Praktiske råd før I skriver under

1. Undersøg først, hvilken ejendomsvurdering ejendommen faktisk har fået, og om det er et 15 %- eller 20 %-scenarie.
2. Tag stilling til, om der foreligger særlige omstændigheder, som kan vælte den planlagte værdi.
3. Beslut, om forskellen mellem pris og værdi skal være gave, arveforskud eller familielån.
4. Lav skriftlige dokumenter, der passer sammen: aftale, gavebrev, gældsbrev og skøde.
5. Køber flere sammen, bør de normalt have en samejeoverenskomst.
6. Hvis overdragelsen hænger sammen med arv eller generationsskifte, kan det også være relevant at gennemgå testamente og eventuelt ægtepagt.

Konklusion

En familieoverdragelse af bolig kan være en god løsning, men den bør bygges op bagfra: først den rigtige værdi, derefter den rigtige finansiering og til sidst de rigtige dokumenter. Den klassiske tanke om, at man bare kan sælge til 15 % under vurderingen, er i dag for enkel. For nogle ejendomme er intervallet 20 %, for andre omtales stadig 15 %, og i begge tilfælde kan særlige omstændigheder ændre resultatet. Hvis der er usikkerhed om vurderingen, eller hvis boligen tidligere har været brugt til forældrekøb eller udlejning, er det normalt klogt at afklare skat og afgift, før overdragelsen gennemføres.

Kilder

• Bekendtgørelse af lov om afgift af dødsboer og gaver (boafgiftsloven)
• Cirkulære om ændring af cirkulære om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning
• Lov om ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love
• Bekendtgørelse af lov om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v. (tinglysningsafgiftsloven)
• Gaver: Så meget må du give i 2026
• Anmeldelse af gaveafgift
• Forældrekøb: Guide til skat ved udlejning
• Salg af bolig: Ret din forskudsopgørelse
• Styresignal om genoptagelse som følge af Højesterets kendelse SKM2021.267.HR vedrørende særlige omstændigheder ved overdragelse af en udlejningsejendom i et dødsbo efter 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982