Depositum i private lejeforhold er udlejers sikkerhed ved fraflytning, og udlejer må som udgangspunkt højst kræve et beløb svarende til 3 måneders leje. Derudover kan udlejer ved lejemålets indgåelse kræve op til 3 måneders forudbetalt leje, og husleje kan normalt kræves betalt månedsvis forud. I praksis kan en lejer derfor komme til at betale op til 7 måneders leje ved indflytning, når første måneds husleje tælles med. Reglerne her gælder private lejeforhold; almene boliger følger i stedet som udgangspunkt almenlejelovgivningen. Se lov om leje §§ 58-60 og § 2, stk. 3 samt borger.dk om huslejenævn og beboerklagenævn. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Hvad er depositum?
Depositum er ikke det samme som forudbetalt leje. Efter lejelovens § 59 er depositum et beløb, der henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Forudbetalt leje er derimod leje, som lejeren allerede har indbetalt for den sidste del af lejeperioden, og som lejeren kan modregne, når lejeaftalen er opsagt eller ophævet. Det er en vigtig forskel, fordi de to beløb har forskellige formål, selv om de ofte opkræves samtidig. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Hvor meget må udlejer kræve?
Den praktiske hovedregel er enkel:
- Depositum: højst 3 måneders leje. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Forudbetalt leje: op til 3 måneder, hvis beløbet ikke overstiger lejen i perioden fra lejerens opsigelse til lejeforholdets ophør. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Løbende husleje: kan kræves månedsvis forud. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Hvis den månedlige leje er 8.000 kr., kan udlejer derfor som eksempel som udgangspunkt kræve 24.000 kr. i depositum og op til 24.000 kr. i forudbetalt leje, og dertil kommer den første måneds husleje på 8.000 kr. Eksemplet viser, hvorfor indflytningsbeløbet ofte bliver væsentligt højere end selve depositummet. Reglerne følger af lejelovens §§ 58-59. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Kræver udlejer mere end loven tillader i depositum, indskud eller lignende, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage. Når lejeforholdet er ophørt, skal et sådant krav være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet. Se lejelovens § 40. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Kan udlejer kræve depositum senere?
Som udgangspunkt skal kravet om depositum stilles ved lejemålets indgåelse. Det fremgår direkte af lejelovens § 59. Der er dog en vigtig undtagelse: Hvis lejen senere forhøjes lovligt, kan udlejer efter § 60 kræve depositum og forudbetalt leje reguleret forholdsmæssigt. Sænkes lejen, skal udlejeren tilsvarende tilbagebetale den del af depositum og forudbetalt leje, der herefter er for meget indbetalt. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Hvad må depositum bruges til ved fraflytning?
Det afgørende udgangspunkt står i lejelovens § 187: Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen, bortset fra den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler som det påhviler udlejeren at udbedre. Lejeren kan heller ikke pålægges at bringe det lejede i bedre stand end ved overtagelsen. Det betyder, at depositum kun kan bruges til lovlige og dokumenterede fraflytningskrav, ikke til at give udlejer en bedre bolig tilbage end den, lejeren overtog. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Hvor meget udlejeren konkret kan kræve, afhænger derfor både af lejekontrakten, den aftalte vedligeholdelsesfordeling og den faktiske stand ved ind- og fraflytning. Den officielle vejledning om reglerne understreger også, at vurderingen af istandsættelsesbehovet skal ske konkret, og at lejeren ikke kan pålægges at istandsætte andre dele end dem, der er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Se vejledningen om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2015/10936/pdf))
Reglerne efter 1. juli 2015
Mange artikler blander datoerne sammen. Det var ikke den nuværende samlede lejelov, der “trådte i kraft” den 1. juli 2015. Det korrekte er, at lov nr. 310 af 30. marts 2015 ændrede reglerne, og at ændringslovens bestemmelser om ind- og fraflytningssyn og normal istandsættelse trådte i kraft den 1. juli 2015. Den officielle vejledning forklarer samtidig, at ændringen om nyistandsættelse kun har virkning for aftaler, der er indgået efter ikrafttrædelsen, og derfor ikke automatisk griber ind i ældre aftaler. Se også vejledningen. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2015/310/dan/pdf))
Det praktiske resultat er, at udlejer i nyere aftaler ikke bare kan kræve, at boligen afleveres nyistandsat. Vejledningen beskriver, at lovændringen afskaffede muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning, hvis der ikke kan konstateres et egentligt vedligeholdelsesbehov efter lejelovens almindelige regler. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2015/10936/pdf))
Indflytningssyn: vigtigt for begge parter
Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal ved indflytning syne lejligheden og udarbejde en indflytningsrapport. Rapporten skal udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter, hvis lejeren ikke deltager eller ikke vil kvittere. Overtrædes reglerne, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 187, stk. 1, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for. Se lejelovens § 90. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Lejeren bør samtidig være opmærksom på § 91: Er der mangler ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren som udgangspunkt meddele udlejeren det senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen. I praksis er det derfor klogt at reagere skriftligt og vedlægge billeder allerede de første dage efter overtagelsen. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Fraflytningssyn og udlejers frister
Ved fraflytning gælder der også faste procesregler. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel, og fraflytningsrapporten skal udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter synet, hvis lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere. Se lejelovens § 187, stk. 3-4. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))
Reglerne har tænder: Overtrædes § 187, stk. 3-4, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1. Derudover kan udlejeren som udgangspunkt ikke gøre krav gældende, når der er gået mere end 2 uger fra flyttesynet, eller fra fraflytningsdagen i lejemål, hvor der ikke er pligt til flyttesyn. Udgifter, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er som udgangspunkt lejeren uvedkommende, medmindre manglen ikke kunne erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt. Se lejelovens § 187, stk. 2-5. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))
Tilbagebetaling af depositum
Spørgsmålet er sjældent bare, om der skal betales noget tilbage, men hvor meget der lovligt kan tilbageholdes. Det sikre i loven er især fristerne for flyttesyn, rapport og udlejers fremsættelse af istandsættelseskrav. Tvister om tilbagebetaling af depositum ved fraflytning kan indbringes for huslejenævnet. Det blev udtrykkeligt præciseret ved lov nr. 1793 af 28. december 2023, § 1, nr. 10, og efter samme lovs § 6, stk. 1, trådte præciseringen i kraft den 1. januar 2024. Borger.dk nævner tilsvarende, at huslejenævnet behandler sager om lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning og tilbagebetaling af depositum. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2023/1793/pdf))
Bor du til leje hos en privat udlejer, skal du normalt henvende dig til huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen ligger. Bor du i en almen bolig, er det typisk beboerklagenævnet, der er rette spor. Den sondring fremgår både af borger.dk og af lejelovens § 2, stk. 3. ([borger.dk](https://www.borger.dk/bolig-og-flytning/lejebolig/beboerklagenaevn-og-huslejenaevn))
Særlige undtagelser, der ofte overses
- I fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens indgåelse og i lejeperioden vælge bankgaranti eller indestående på en særskilt deponeringskonto i stedet for depositum. Se lejelovens § 59, stk. 2. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Ved ustøttede private plejeboliger kan udlejeren ikke kræve forudbetalt leje efter reglerne i § 59, stk. 3-4. Se lejelovens § 61. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Pligten til obligatorisk ind- og fraflytningssyn gælder efter lovens ordlyd udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed. Se lejelovens §§ 90 og 187. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
Det vigtigste at tage med
- Kontrollér, om indflytningsbeløbet er lovligt sammensat af depositum, eventuel forudbetalt leje og første måneds husleje. Mere end loven tillader kan kræves tilbagebetalt. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Ved indflytning bør du få alle synlige fejl og mangler skrevet ind i indflytningsrapporten og reklamere skriftligt senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse over mangler, du vil gøre gældende. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))
- Ved fraflytning bør du møde op til synet, gemme rapporten og kontrollere, om udlejeren overholder fristerne i § 187. Overskrides de, kan udlejers istandsættelseskrav bortfalde. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf))
- Er der uenighed om tilbagebetalingen, er huslejenævnet normalt den første officielle vej i private lejeforhold. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2023/1793/pdf))
Det korte svar er derfor: Depositum må som udgangspunkt højst være 3 måneders leje, og om du får det hele tilbage afhænger især af, hvad der er aftalt om vedligeholdelse, hvordan boligens stand er dokumenteret ved ind- og fraflytning, og om udlejeren overholder lovens formelle frister. ([retsinformation.dk](https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680))