Ja, du må som udgangspunkt gerne udleje et værelse. Men reglerne afhænger især af, om du udlejer et værelse i den bolig, du selv bor i, eller om du selv er lejer og vil fremleje et værelse. Det er netop den sondring, der afgør meget af juraen om opsigelse, husleje og kontrakt.
Denne artikel handler om udlejning til beboelse. Ferieophold, hotelgæster og anden kortvarig fritidsudlejning er ikke reguleret på samme måde i lejeloven.
Hvornår er det “udlejning af værelse” i juridisk forstand?
I praksis ser man især to situationer:
- Du ejer boligen og udlejer et værelse i den bolig, du selv bor i.
- Du bor selv til leje og vil fremleje et værelse til en anden.
De to situationer bliver ofte blandet sammen, men reglerne er ikke de samme. Hvis du udlejer et værelse i din egen bolig, gælder der særlige regler flere steder i lejeloven. Hvis du derimod selv er lejer, skal du også holde dig inden for reglerne om fremleje i loven.
Skal der være en lejekontrakt?
En lejekontrakt er ikke altid et krav fra første minut. Men efter lejelovens § 11 skal lejeaftalen være skriftlig, hvis en af parterne kræver det. I praksis bør du næsten altid lave en skriftlig aftale, fordi det er den enkleste måde at dokumentere, hvad der faktisk er aftalt.
Bruger du en standardblanket, må du ikke bare hente en vilkårlig kontrakt fra nettet. Lejelovens § 14 kræver, at blanketter til beboelseslejemål og værelser er autoriserede. Den gældende bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler trådte i kraft den 1. februar 2025 og bekræfter, at typeformular A, 10. udgave af 1. september 2022, fortsat er autoriseret.
Hvis du bruger en ikke-autoriseret standardblanket, er lejeaftalen ikke nødvendigvis ugyldig i sin helhed. Men vilkår, der stiller lejeren ringere end loven tillader, kan være ugyldige. Det er en klassisk fejl ved privat værelsesudlejning.
Hvad bør stå i kontrakten?
En god kontrakt til udlejning af værelse bør være mere konkret end mange standardkontrakter for hele lejligheder. Jo mere du deler med lejeren, desto vigtigere er det at skrive de praktiske forhold ned.
Det er typisk en god idé at beskrive:
- hvilket værelse lejeren råder eksklusivt over,
- hvilke fællesarealer der må bruges, fx køkken, bad, stue, vaskerum og altan,
- huslejens størrelse og forfaldsdag,
- om varme, vand, el, internet og møbler er inkluderet,
- depositum og eventuel forudbetalt leje,
- rengøring af fællesarealer,
- regler om rygning, husdyr, overnattende gæster og støj,
- opsigelsesvarsel, hvis loven giver mulighed for aftale om det,
- værelsets stand ved indflytning, gerne med fotos eller en kort indflytningsliste.
Hvis flere ejer boligen sammen, bør I også internt have afklaret, hvem der må udleje værelset, og hvem der modtager lejen. Her kan en samejeoverenskomst være relevant, hvis ejerskabet er fælles.
Husleje, forbrug og betaling
Der findes ikke én enkel landsdækkende formel for huslejen på et værelse. Reglerne afhænger blandt andet af, om værelset ligger i udlejerens egen bolig, hvilken type ejendom der er tale om, og i nogle tilfælde om ejendommen ligger i en reguleret kommune efter lejeloven.
Det sikre udgangspunkt er derfor dette: Lejen skal være rimelig, og den kan i mange tilfælde prøves af huslejenævnet. For værelser omfattet af særreglerne i lejelovens §§ 33-36 kan nævnet ændre både urimelig leje og urimelige vilkår. Også uden for disse særregler kan huslejeniveauet efter omstændighederne prøves efter lovens almindelige regler.
Efter lejelovens § 59 kan udlejeren ved lejemålets start kræve op til 3 måneders depositum og op til 3 måneders forudbetalt leje. Loven sætter også grænser for, hvor meget leje der kan kræves betalt ad gangen. Kræver man mere end loven tillader, kan lejeren kræve beløbet tilbage.
Ved værelsesudlejning er det også værd at kende lejelovens § 65, stk. 2: ved lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse kan udgifter til varme og varmt vand i visse tilfælde være indeholdt i lejen. Det gør det praktisk lettere i mange private bofællesskaber, men det bør stadig stå klart i kontrakten, hvad huslejen dækker.
Du må desuden ikke kræve nøglepenge eller anden ekstra betaling for at få værelset. Lejelovens § 15 forbyder betaling, som ikke er et led i selve lejeaftalen.
Opsigelse: 1 måned eller 3 måneder?
Dette er et af de punkter, hvor mange går galt i byen.
Efter lejelovens §§ 170 og 175 gælder det korte opsigelsesvarsel på 1 måned for værelser, når værelset er en del af udlejerens egen beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren selv bor i. Det er altså ikke nok, at der bare er tale om et værelse. Det afgørende er også, at udlejeren selv bor der.
Hvis værelset ikke er en del af udlejerens egen bolig, skal du ikke automatisk regne med 1 måned. Så kan de almindelige regler om 3 måneders opsigelse være udgangspunktet, og lejeren kan have en stærkere beskyttelse.
Vil du tidsbegrænse lejeaftalen, kan det lade sig gøre, men vær forsigtig. Efter lejelovens § 173 kan boligretten tilsidesætte en tidsbegrænsning, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. En tidsbegrænset kontrakt bør derfor hvile på en reel og saglig grund, fx at du selv skal flytte tilbage i boligen.
Hvis du selv er lejer og vil fremleje et værelse
Er du ikke ejer, men lejer af boligen, gælder reglerne om fremleje i lejelovens §§ 157-160.
Udgangspunktet er, at en lejer af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer i lejligheden må ikke overstige antallet af beboelsesrum. Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og udlejeren skal have kopi af aftalen, før fremlejen starter.
Hvis du vil fremleje hele boligen midlertidigt, giver lejelovens § 158 ret til fremleje i op til 2 år, når fraværet er midlertidigt og fx skyldes sygdom, studieophold, forretningsrejse eller midlertidig forflyttelse. Udlejeren kan dog modsætte sig fremlejen i visse tilfælde, blandt andet hvis ejendommen er lille, eller der i øvrigt er rimelig grund.
Det er derfor en fejl at tro, at man frit kan tage en logerende ind i en lejelejlighed uden at forholde sig til fremlejereglerne.
Indflytning, stand og fraflytning
Standen ved indflytning betyder meget, når depositummet senere skal gøres op. Efter lejelovens § 90 skal en udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, holde indflytningssyn og lave indflytningsrapport. Reglen rammer ikke alle private udlejere af et enkelt værelse, men også mindre udlejere bør dokumentere standen grundigt.
Lejeren skal som udgangspunkt meddele mangler ved indflytningen inden 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, hvis lejeren vil bevare retten til at påberåbe sig dem, jf. lejelovens § 91.
Ved fraflytning siger lejelovens § 187, at lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra almindeligt slid og ælde samt forhold, der påhviler udlejeren. Lejeren kan ikke pålægges at aflevere værelset i bedre stand end ved indflytningen.
Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal også holde fraflytningssyn og udarbejde fraflytningsrapport efter lejelovens § 187, stk. 3-5. Sker det ikke rettidigt, kan udlejeren miste krav på istandsættelse. Også derfor er ordentlig dokumentation vigtig fra start.
Hvad hvis der opstår uenighed?
Hvis I bliver uenige om fx husleje, vedligeholdelse, depositum eller istandsættelse, kan sagen ofte indbringes for huslejenævnet. På borger.dk fremgår det, at alle kommuner har et huslejenævn, som behandler mange private lejesager.
Det er dog vigtigt at kende grænsen: huslejenævnet kan ikke behandle alle tvister. Spørgsmål om opsigelse og ophævelse hører ofte under boligretten, men borger.dk oplyser også, at nævnet i visse tilfælde kan behandle tvister om opsigelse af værelseslejemål. Er du i tvivl, bør du derfor ikke bare sende en standardskrivelse af sted, men først afklare, om sagen hører til i nævnet eller ved domstolene.
Skat ved udlejning af værelse
Skat er en vigtig del af søgeintentionen bag emnet, men reglerne ændrer sig løbende og afhænger af, hvordan du udlejer. På skat.dk fremgår det, at lejeindtægter ved udlejning af et værelse eller en bolig, du selv bor i, som udgangspunkt er skattepligtige, og at der kan være forskellige måder at opgøre den skattepligtige indkomst på.
Fordi både fradrag, metodevalg og beskatning kan afhænge af blandt andet udlejningens længde og form, er det klogt at kontrollere den aktuelle vejledning hos SKAT, før du fastsætter vilkår eller lægger et budget.
Kort tjekliste før du udlejer et værelse
- Afklar først, om du udlejer som ejer eller som lejer, der fremlejer.
- Lav altid en skriftlig kontrakt, også selv om loven ikke kræver det uden videre.
- Brug kun autoriseret standardblanket, hvis du bruger en blanket.
- Beskriv fællesarealer og praktiske husregler tydeligt.
- Hold dig inden for lovens grænser for depositum og forudbetalt leje.
- Antag ikke automatisk, at opsigelsesvarslet er 1 måned; kontroller først, om værelset ligger i din egen bolig.
- Dokumentér standen ved ind- og udflytning med rapport og fotos.
- Kontrollér skattereglerne hos SKAT, før du går i gang.
Den vigtigste pointe er derfor enkel: Udlejning af værelse kan være en fleksibel løsning, men det er sjældent nok at kopiere en standardaftale. De konkrete regler afhænger af boligtypen, ejerforholdet og af, om værelset er en del af den bolig, udlejeren selv bor i.