En flytteopgørelse er den økonomiske afregning mellem lejer og udlejer ved fraflytning. I private lejeforhold er det afgørende at skelne mellem selve flyttesynet, fraflytningsrapporten og den endelige opgørelse over depositum og andre krav. Udlejeren skal normalt varsle og gennemføre sine krav hurtigt, men den endelige økonomiske afregning kan godt komme senere, når udgifterne er opgjort.
Hvad er en flytteopgørelse?
En flytteopgørelse er den samlede økonomiske opgørelse efter fraflytning. Den kan blandt andet omfatte modregning i depositum for istandsættelse, misligholdelse, skyldig husleje og i nogle tilfælde et rimeligt tilbageholdt beløb til senere forbrugsregnskaber. Efter lejelovens § 59 står depositum som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.
Det er vigtigt ikke at forveksle flytteopgørelsen med fraflytningsrapporten. Fraflytningsrapporten bliver lavet i forbindelse med flyttesynet og beskriver de forhold, udlejeren vil gøre gældende. Flytteopgørelsen er den efterfølgende økonomiske afregning.
Hovedreglen: Hvad må udlejer kræve?
Efter lejelovens § 187 skal lejeren aflevere boligen i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra den forringelse, der skyldes slid og ælde, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt forhold som udlejeren selv skal udbedre. Lejeren kan heller ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand end ved indflytningen.
Det betyder i praksis:
- Udlejer kan kræve betaling for misligholdelse, for eksempel ødelagte døre, store hak i gulve, nikotinmisfarvning ud over almindeligt slid eller manglende rengøring, hvis det går ud over almindelig fraflytningsstandard.
- Udlejer kan også kræve betaling for vedligeholdelse, hvis lejeren efter aftalen havde vedligeholdelsespligten, og der faktisk er et vedligeholdelsesbehov ved fraflytning.
- Udlejer kan derimod ikke kræve, at lejeren automatisk afleverer boligen nyistandsat, hvis lovens betingelser ikke er opfyldt.
For mange tvister er kernen derfor ikke, om der overhovedet må kræves istandsættelse, men om arbejdet skyldes almindeligt slid, lejerens misligholdelse eller manglende vedligeholdelse efter lejekontrakten.
Flyttesyn og fraflytningsrapport
Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal efter lejelovens § 187, stk. 3-5 holde flyttesyn senest 2 uger efter, at de er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel, medmindre parterne aftaler kortere varsel i forbindelse med opsigelse eller ophævelse.
Ved synet skal udlejeren udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal enten udleveres på stedet eller sendes senest 2 uger efter synet, hvis lejeren ikke deltager eller ikke vil kvittere for modtagelsen.
Konsekvensen ved fejl kan være hård for udlejeren. Hvis reglerne om pligtigt flyttesyn eller rapport ikke overholdes, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter lejelovens § 187, stk. 5.
Har udlejeren derimod kun én udlejet beboelseslejlighed, er der som udgangspunkt ikke pligt til at holde flyttesyn efter disse regler. Det ændrer dog ikke ved, at udlejer stadig skal reagere hurtigt, hvis der vil blive rejst krav mod lejeren.
Den vigtige 2-ugersfrist
Den frist, mange kalder “fristen for flytteopgørelsen”, er i virkeligheden først og fremmest en frist for at gøre istandsættelseskrav gældende. Efter lejelovens § 187, stk. 2 kan udlejeren ikke gøre krav omfattet af bestemmelsen gældende, når der er gået mere end 2 uger fra flyttesynet eller, for lejemål uden pligtigt flyttesyn, fra fraflytningsdagen.
For udlejere med pligtigt flyttesyn betyder det som udgangspunkt, at kravene skal fremgå af fraflytningsrapporten. Udgifter, der ikke er medtaget i rapporten, er lejeren uvedkommende, medmindre der er tale om skjulte fejl og mangler eller lejerens svig. Det fremgår også af den officielle vejledning om ind- og fraflytningssyn fra 2015, som fortsat bruges til at forklare reglernes anvendelse: vejledning nr. 10936 af 21. oktober 2015.
For udlejere uden pligt til flyttesyn gælder efter vejledningen, at kravet som udgangspunkt skal fremsættes inden 2 uger efter fraflytningsdagen, og at der fortsat kan være aftalt en længere frist i nogle lejeaftaler. Her bør man derfor altid læse både kontrakten og lovens fravigelighedsregler i lejelovens § 189 nøje.
Findes der en lovbestemt frist for den endelige flytteopgørelse?
Der findes ikke en udtrykkelig lovregel i private lejeforhold, som siger, at den endelige økonomiske flytteopgørelse skal sendes inden et bestemt antal dage. Det afgørende i loven er, at selve kravene bliver rejst rettidigt. I forarbejderne til den gældende lejelov står der, at der ikke findes en bestemt frist for udlejerens afregning af depositum, men at afregning bør ske uden unødigt ophold og inden for 4 uger. Samme sted fremgår det også, at udlejeren kan afregne dele af depositum ad gangen og tilbageholde et rimeligt beløb, indtil et senere forbrugsregnskab foreligger: forslag til lov om leje (L 47 2021/1).
Det er derfor ikke korrekt at sige, at udlejer altid har præcis 14 dage eller 30 dage til at sende den fulde flytteopgørelse. De 2 uger knytter sig primært til reklamation over istandsættelseskrav. Den endelige økonomiske afregning skal derimod ske hurtigt og sagligt, når udgifterne kan opgøres.
Indflytningsrapporten kan få stor betydning
Hvis udlejeren udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal der også ved indflytning laves indflytningssyn og indflytningsrapport efter lejelovens § 90. Overholder udlejeren ikke reglerne, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse ved fraflytning, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.
Lejeren skal desuden reagere hurtigt på mangler ved indflytning. Efter lejelovens § 91 skal lejeren som udgangspunkt meddele mangler senest 2 uger efter lejemålets begyndelse, hvis de skal kunne gøres gældende senere.
I praksis betyder det, at billeder, indflytningsrapport og skriftlige indsigelser fra starten af lejemålet ofte bliver helt centrale, når parterne senere er uenige om, hvorvidt boligen er afleveret i dårligere stand end ved overtagelsen.
Normalistandsættelse og nyere lejeaftaler
Reglerne blev ændret væsentligt ved lov nr. 310 af 30. marts 2015, som trådte i kraft den 1. juli 2015. Den officielle vejledning præciserer, at ændringslovens bestemmelser om ind- og fraflytningssyn og afskaffelsen af muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning trådte i kraft den 1. juli 2015, og at ændringen om nyistandsættelse har virkning for aftaler indgået efter lovens ikrafttræden: vejledning nr. 10936 af 21. oktober 2015.
For nyere lejeaftaler er udgangspunktet derfor, at udlejer ikke kan kræve “automatisk” nyistandsættelse ved fraflytning. Der skal være et konkret vedligeholdelsesbehov eller misligholdelse. For ældre aftaler kan vurderingen være mere kompliceret, fordi overgangsregler og ældre kontraktvilkår kan spille ind.
Hvad kan indgå i opgørelsen ud over istandsættelse?
En flytteopgørelse kan være bredere end håndværkerregninger. Efter loven og de officielle myndighedssider kan udlejeren blandt andet modregne skyldig husleje, visse restancer og relevante fraflytningskrav i depositum. Depositum dækker netop lejerens forpligtelser ved fraflytning, jf. lejelovens § 59.
Hvis et varme- eller vandregnskab endnu ikke er afsluttet, kan udlejer efter forarbejderne tilbageholde et rimeligt beløb, men ikke mere end hvad der forventes nødvendigt. Resten af depositum skal afregnes.
Udlejeren er ikke afskåret fra at kræve mere end depositummet, hvis lejerens samlede forpligtelser overstiger depositummet. Omvendt har lejeren krav på tilbagebetaling af det overskydende beløb, hvis udlejerens krav er mindre.
Hvis du er uenig i flytteopgørelsen
Tvister om depositum og fraflytning kan indbringes for huslejenævnet. Efter lov nr. 1793 af 28. december 2023, der trådte i kraft den 1. januar 2024, blev det udtrykkeligt skrevet ind i lejelovens § 190, at huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om reglerne i §§ 187-189, herunder tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.
Det fremgår også af Borger.dk’s vejledning om huslejenævn, at huslejenævnet kan behandle uenighed om lejers pligt til at istandsætte ved fraflytning og sager om tilbagebetaling af depositum.
Gebyret for at indbringe en sag for huslejenævnet er pr. 1. januar 2026 fastsat til 367 kr. efter vejledning om regulering af satser i lejelovgivningen for 2026. Beløbet reguleres årligt, så man bør kontrollere den aktuelle sats, hvis sagen først indbringes senere.
Praktiske råd til lejeren
- Gem indflytningsrapport, billeder og al skriftlig kommunikation.
- Mød op til flyttesynet, hvis du bliver indkaldt.
- Bed om at få alle påståede mangler skrevet ind i fraflytningsrapporten.
- Kontrollér, om udlejeren overholdt 2-ugersfristen for at rejse krav.
- Spørg skriftligt, hvis udlejer tilbageholder depositum uden klar forklaring.
- Overvej huslejenævnet, hvis dialogen går i stå.
Praktiske råd til udlejeren
- Undersøg først, om du er omfattet af pligten til ind- og fraflytningssyn.
- Indkald skriftligt og rettidigt til flyttesyn.
- Beskriv mangler konkret i fraflytningsrapporten.
- Vent ikke med at rejse krav; fristerne er korte.
- Afregn depositum uden unødigt ophold, også hvis noget må tilbageholdes midlertidigt.
Kort konklusion
En flytteopgørelse er ikke bare et regnestykke. Dens gyldighed afhænger ofte af, om udlejeren har overholdt reglerne om indflytningsrapport, flyttesyn, fraflytningsrapport og 2-ugersfrister. I private lejeforhold er der ikke en fast lovbestemt frist for den endelige økonomiske opgørelse, men kravene bag opgørelsen skal som udgangspunkt gøres gældende hurtigt, og afregning af depositum skal ske uden unødigt ophold.