Kort svar
En lejer kan som udgangspunkt opsige et erhvervslejemål, mens en udlejer som udgangspunkt kun kan opsige, hvis erhvervslejeloven eller lejekontrakten giver hjemmel til det, og hvis varsel, begrundelse og formkrav er overholdt. For mange almindelige erhvervslejemål er udgangspunktet 3 måneders varsel til den første i en måned, men der er vigtige undtagelser, blandt andet ved udlejers eget brug, tidsbegrænsede lejemål, uopsigelighed, garager og stalde samt erhvervsbeskyttede lejemål. Reglerne findes især i erhvervslejelovens §§ 60-68.
Artiklen bygger på den gældende lovbekendtgørelse nr. 1446 af 9. november 2022. Retsinformation angiver også, at bekendtgørelsen samler ændringer blandt andet fra lov nr. 344 af 22. marts 2022, som efter § 11 trådte i kraft den 1. juli 2022.
Start med lejekontrakten
Ved erhvervsleje er det særligt vigtigt at begynde med kontrakten. Efter erhvervslejelovens § 4 gælder lovens fravigelige regler kun, medmindre andet er aftalt. Det betyder i praksis, at en erhvervslejekontrakt ofte indeholder vilkår om forlænget opsigelsesvarsel, uopsigelighed, tidsbegrænsning eller særlige procedurer.
Du bør derfor altid kontrollere mindst disse punkter, før du sender en opsigelse:
- om der er aftalt uopsigelighed i en periode,
- om lejemålet er tidsbegrænset,
- om der er aftalt et andet opsigelsesvarsel end lovens udgangspunkt,
- om lejemålet kan være erhvervsbeskyttet,
- om kontrakten indeholder en gyldig klausul om ændring af lejevilkår efter erhvervslejelovens § 14.
Samtidig er det vigtigt at vide, at visse beskyttelsesregler ved udlejers opsigelse ikke kan aftales væk til skade for lejeren, før opsigelsen er afgivet. Det følger af § 68.
Lejerens opsigelse af erhvervslejemålet
Efter § 60 kan lejeren frit opsige lejeaftalen. Standardvarslet i § 64, stk. 1 er 3 måneder til den første i en måned. For garager, stalde og lignende er udgangspunktet 1 måned.
Det lyder enkelt, men der er flere praktiske undtagelser:
- Hvis kontrakten giver lejeren et længere varsel eller en uopsigelighedsperiode, skal det normalt respekteres.
- Hvis lejemålet er tidsbestemt, kan det efter § 63, stk. 1 som udgangspunkt ikke opsiges i perioden, medmindre det er aftalt, eller den anden part misligholder aftalen.
- Hvis lokalerne er knyttet til ægtefællens virksomhed, må lejeren efter § 60, stk. 2 ikke opsige uden samtykke.
Eksempel: En virksomhed lejer kontor med almindelig erhvervslejekontrakt uden særlige vilkår. Her vil lejeren normalt kunne opsige med 3 måneders varsel til den første i en måned. Er der derimod aftalt 12 måneders uopsigelighed fra lejers side, kan lejemålet ikke bringes til ophør før udløbet af denne periode alene ved en almindelig opsigelse.
Hvis lejeren flytter før udløbet af opsigelsesperioden, skal udlejeren efter § 64, stk. 3 bestræbe sig på at genudleje lejemålet. Det, som udlejeren faktisk opnår eller burde have opnået ved genudlejning, skal fratrækkes kravet mod lejeren.
Udlejerens opsigelse: langt mere begrænset
For udlejeren er udgangspunktet det modsatte. Udlejeren kan ikke bare opsige, fordi man ønsker en ny lejer eller et højere lejeniveau. For de fleste erhvervslejemål kræver opsigelse en lovlig opsigelsesgrund.
Lejemål, som udlejeren lettere kan opsige
§ 61, stk. 1 nævner to særlige grupper:
- lokaler til restauration, butik, kiosk og lignende i for eksempel banegårde, teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove og parker, hvor forretningen er knyttet direkte til stedet,
- garager, stalde og lignende.
For disse lejemål har udlejeren en bredere opsigelsesadgang end ved almindelige erhvervslejemål. Varslet er efter § 64, stk. 1 som udgangspunkt 3 måneder til den første i en måned, dog 1 måned for garager, stalde og lignende.
Andre erhvervslejemål
For andre erhvervslejemål kan udlejeren efter § 61, stk. 2 kun opsige i bestemte tilfælde:
- når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede,
- når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning kræver fraflytning,
- når lejeren trods påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden, men forholdet ikke er så groft, at der kan ske ophævelse uden varsel,
- når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.
Ved opsigelse, fordi udlejeren selv vil bruge lokalet, gælder et længere varsel. Lejeren har efter § 64, stk. 2 krav på 1 års varsel til aftalt flyttedag.
Ved nedrivning eller ombygning skal udlejeren efter § 61, stk. 4 samtidig tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen igen udlejes lokaler.
Eksempel: En udlejer ønsker selv at åbne egen virksomhed i de lokaler, der i dag er udlejet til en ekstern lejer. Det kan i nogle tilfælde være en lovlig opsigelsesgrund, men opsigelsen skal stadig være rimelig, overholde varslet og opfylde lovens formkrav. Er lejemålet erhvervsbeskyttet, bliver vurderingen endnu strengere.
Erhvervsbeskyttede lejemål
Efter § 62 har en lejer en særlig beskyttelse, hvis virksomheden er så afhængig af netop beliggenheden, at stedets forbliven i ejendommen har væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Typiske eksempler kan være butik, klinik eller restaurant, hvor kundekreds og placering hænger tæt sammen.
Ved vurderingen ser man blandt andet på:
- hvor længe virksomheden har ligget i lokalerne,
- om lejeren har foretaget forbedringer,
- hvor stor værdi kundekredsen har.
Konsekvensen er, at opsigelse efter § 61, stk. 2, nr. 1, 2 og 4 kun kan ske, hvis opsigelsen er rimelig ud fra begge parters forhold. Efter § 61, stk. 3 kan udlejeren desuden ikke opsige et erhvervsbeskyttet lejemål for selv at drive erhverv i samme branche som lejerens.
Formkrav ved udlejers opsigelse
En opsigelse fra udlejeren er ikke gyldig, bare fordi begrundelsen måske er reel. Efter § 65 skal opsigelsen være skriftlig og indeholde:
- den konkrete opsigelsesgrund,
- oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse,
- oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 66 og 67 om erstatning og godtgørelse.
Mangler disse oplysninger, er opsigelsen som udgangspunkt ugyldig, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglen ikke har forringet lejerens retsstilling.
Lejeren skal efter § 65, stk. 2 fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem. Hvis udlejeren vil fastholde opsigelsen, skal udlejeren derefter anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af lejerens frist. Tvister om erhvervsleje behandles som udgangspunkt ved byretten som boligret efter § 76, medmindre parterne gyldigt har aftalt voldgift efter § 77.
Erstatning og goodwill
Ved udlejers opsigelse af andre lejemål end dem, der er nævnt i § 61, stk. 1, skal udlejeren efter § 66 som udgangspunkt betale erstatning, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse.
Erstatningen kan blandt andet omfatte:
- flytteudgifter,
- værdiforringelse af inventar og installationer,
- værdien af lejers godkendte forbedringer, som ikke kan medtages uden væsentligt tab,
- driftstab i en normal flytteperiode,
- rimelige udgifter til sagkyndig bistand,
- andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.
Er lejemålet erhvervsbeskyttet, skal udlejeren efter § 66, stk. 3 også betale godtgørelse for tabt goodwill, altså værdien af den del af kundekredsen, som mistes ved flytningen.
Vil lejeren acceptere opsigelsen, men kræve erstatning eller goodwillgodtgørelse, skal lejeren efter § 67 meddele dette skriftligt til udlejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem. Hvis parterne ikke bliver enige, skal lejeren anlægge sag senest 6 uger senere.
En vigtig, men ofte overset regel står i § 66, stk. 6: Lejeren skal som udgangspunkt ikke fraflytte, før erstatningen og godtgørelsen er betalt, eller der er stillet betryggende sikkerhed.
Tidsbestemte lejemål
Et tidsbestemt erhvervslejemål ophører efter § 63, stk. 1 uden opsigelse ved udløbet af den aftalte periode. Det kan være praktisk ved pop-up-butikker, projektlokaler eller midlertidig genhusning, men tidsbegrænsning er ikke risikofri.
Hvis lejeren med udlejerens vidende fortsætter med at bruge lokalerne i mere end 3 måneder efter udløbet, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet efter § 63, stk. 2 på de aftalte vilkår bortset fra tidsbegrænsningen.
Tidsbegrænsningen kan efter § 63, stk. 3 tilsidesættes, hvis den ved aftalens indgåelse ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Fristerne for at anlægge sag er konkrete og bør kontrolleres nøje i bestemmelsen, før man reagerer for sent.
Særligt om genforhandlingsklausuler efter § 14
I ikke-erhvervsbeskyttede lejemål kan parterne efter § 14 aftale, at udlejeren kan kræve ændring af lejevilkårene og i sidste ende opsige lejeren, hvis parterne ikke kan blive enige efter en forhandling. Det er en særlig ordning, som ofte overses.
En sådan klausul er kun gyldig, hvis den er skriftlig og opfylder lovens oplysningskrav. Ordningen kan som udgangspunkt først få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse, og der gælder egne frister for indsigelse, forhandling og efterfølgende opsigelse. Hvis din kontrakt indeholder en § 14-klausul, bør du læse både kontrakten og lovteksten meget nøje, før du reagerer.
Opsigelse er ikke det samme som ophævelse
Mange bruger ordene som om de betyder det samme, men juridisk er forskellen vigtig. Opsigelse betyder ophør med varsel. Ophævelse betyder derimod, at lejemålet bringes til ophør straks på grund af væsentlig misligholdelse.
Efter § 69 kan udlejeren blandt andet ophæve ved manglende betaling, uberettiget brug til andet formål, nægtet adgang, vanrøgt eller anden væsentlig misligholdelse. Hvis problemet er alvorlig misligholdelse, er spørgsmålet derfor ofte ikke opsigelse, men ophævelse.
Praktisk tjekliste
- Læs hele lejekontrakten og alle tillæg.
- Afklar om lejemålet er tidsbegrænset, uopsigeligt eller erhvervsbeskyttet.
- Kontrollér hvilket varsel der gælder, og om opsigelsen skal ske til den første i en måned.
- Send altid opsigelse eller indsigelse skriftligt og på en måde, hvor modtagelsen kan dokumenteres.
- Hvis du er udlejer, så angiv den præcise opsigelsesgrund og medtag de lovpligtige oplysninger om indsigelse og erstatning.
- Hvis du er lejer, så reager hurtigt på en opsigelse. Seks ugers fristerne i loven bliver let overset.
Den vigtigste fejl i praksis er ofte ikke selve begrundelsen, men at parten overser kontrakten, fristen eller formkravet. Ved opsigelse af erhvervslejemål er det derfor sjældent nok bare at sende en kort mail med “vi opsiger pr. dags dato”.