Kampen om dit depositum ved fraflytning: Sådan vinder du

Du har malet, gjort rent og afleveret nøglerne. Du glæder dig til at få dit depositum tilbage, som kan dække udgifterne til din nye bolig. Men så lander chokket i din indbakke: en flytteopgørelse, der æder hele dit depositum ved fraflytning – og måske endda kræver en efterregning. Pludselig er du fanget i en kamp, du ikke havde forudset, mod en udlejer, der virker urimelig. Desværre er dette et alt for almindeligt scenarie for tusindvis af danske lejere. Mange giver op, fordi de ikke kender deres rettigheder eller frygter en lang, opslidende konflikt. Men det behøver ikke være sådan. Denne guide klæder dig på med den viden og de værktøjer, du skal bruge for at få dit depositum ved fraflytning tilbage – eller i det mindste sikre, at du kun betaler for det, du reelt hæfter for.

Hvad er et depositum – og hvad må det bruges til?

Et depositum er din udlejers økonomiske sikkerhed for, at du afleverer lejemålet i den aftalte stand. Det er dine penge, som udlejer blot opbevarer. Ifølge lejeloven må udlejer kun bruge depositummet til at dække udgifter til istandsættelse, som du som lejer er ansvarlig for.

Hvad dækker depositummet?

•Maling af vægge, lofter og træværk: Hvis det er nødvendigt for at bringe lejemålet tilbage til den stand, det var i ved indflytning (minus almindeligt slid og ælde).

•Slibning og lakering af gulve: Hvis der er ridser eller skader ud over, hvad der kan forventes ved normal brug.

•Reparation af skader: Huller i vægge, ødelagte døre, skader på inventar, som du har forårsaget.

•Manglende rengøring: Hvis du ikke har gjort ordentligt rent ved fraflytning.

Hvad dækker depositummet IKKE?

•Almindeligt slid og ælde: Små ridser i gulvet, falmet maling på grund af sollys, eller et køleskab, der går i stykker af alderdom, er ikke dit ansvar.

•Forbedringer: Udlejer må ikke bruge dit depositum til at renovere køkkenet eller installere et nyt badeværelse.

•Vedligeholdelse, som er udlejers ansvar: Udskiftning af utætte vinduer eller reparation af et defekt varmeanlæg.

Normalistandsættelse: Den store fælde

Mange lejekontrakter indeholder en klausul om “nyistandsættelse ved fraflytning”. Det betyder, at du skal aflevere lejemålet i samme stand, som da du overtog det – altså nymalet og med nyslebne gulve, uanset hvor længe du har boet der. Dette er en dyr fornøjelse.

Vigtigt: For lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015 er krav om “nyistandsættelse” ulovlige. Her gælder princippet om normalistandsættelse. Det betyder, at du kun skal betale for istandsættelse, der er nødvendig på grund af misligholdelse (skader ud over almindeligt slid).

Hvis din kontrakt er fra før 1. juli 2015, kan kravet om nyistandsættelse stadig være gyldigt. Tjek din kontrakt grundigt!

Dokumentation er dit stærkeste våben

I kampen om dit depositum ved fraflytning er dokumentation altafgørende. Uden beviser er det dit ord mod udlejers.

Ved indflytning: Læg grundstenen

1. Gennemgå lejemålet grundigt: Tag dig god tid. Tjek vægge, gulve, lofter, paneler, døre, vinduer, køkken og bad. Notér alle fejl og mangler, uanset hvor små de er.

2. Tag billeder og video: Fotografer alt! Tag nærbilleder af ridser, pletter, huller og generel slitage. Optag en video, hvor du går gennem hele lejligheden og kommenterer på standen. Sørg for, at datoen fremgår af billederne (de fleste smartphones gør dette automatisk).

3. Udfyld en mangelliste: Inden 14 dage efter indflytning skal du sende en liste over alle fejl og mangler til din udlejer. Send den med anbefalet post eller via e-mail, så du har bevis for, at den er sendt og modtaget. Gem en kopi!

Denne mangelliste er dit bevis på, hvordan lejemålet så ud, da du flyttede ind. Udlejer kan ikke senere kræve, at du betaler for fejl, der allerede var der.

Ved fraflytning: Det endelige bevis

1. Fraflytningssyn: Udlejer skal indkalde dig til et fraflytningssyn senest 14 dage efter, du har afleveret nøglerne. Du har ret til at deltage. Gør det!

2. Få en fraflytningsrapport: Ved synet skal udlejer udarbejde en fraflytningsrapport, hvor alle istandsættelseskrav noteres. Gennemgå rapporten kritisk. Er du uenig i et punkt, så skriv det i rapporten, før du underskriver. Din underskrift bekræfter kun, at du har modtaget rapporten – ikke at du er enig i indholdet.

3. Tag billeder igen: Når du har gjort rent og tømt lejligheden, så tag billeder og video af det hele igen. Dette er dit bevis på, hvordan du efterlod lejemålet.

Flytteopgørelsen: Sandhedens time

Efter fraflytningssynet modtager du den endelige flytteopgørelse. Her specificerer udlejer de udgifter, der trækkes fra dit depositum.

Tidsfrister er afgørende

•Udlejers frist: Udlejer skal sende dig flytteopgørelsen “inden for en rimelig tid”. I praksis betyder det typisk 4-6 uger. Hvis der går længere tid, kan udlejer miste sit krav.

•Din frist: Hvis du er uenig i opgørelsen, skal du reagere hurtigt. Send en skriftlig indsigelse til udlejer.

Hvad skal du tjekke i flytteopgørelsen?

1. Er kravene specificeret? Udlejer kan ikke bare skrive “Maling: 15.000 kr.”. Kravene skal være specificerede med antal timer, materialer og timepris.

2. Er priserne rimelige? Indhent selv tilbud fra håndværkere for at tjekke, om priserne er fair. Nogle udlejere bruger deres egne (dyre) håndværkere. Du skal kun betale en rimelig markedspris.

3. Er der dokumentation? Bed om at se fakturaer fra håndværkerne. Udlejer skal kunne dokumentere alle udgifter.

4. Er der fratrukket for almindeligt slid og ælde? Hvis du har boet i lejemålet i 5 år, kan udlejer ikke kræve, at du betaler for en fuld ny maling, som om lejligheden var ny. Der skal tages højde for almindelig brug.

Sådan gør du indsigelse: Trin-for-trin guide

Er du uenig i flytteopgørelsen? Følg disse trin for at få dit depositum ved fraflytning tilbage.

Trin 1: Skriftlig indsigelse

Send en e-mail eller et anbefalet brev til din udlejer, hvor du specificerer, hvilke punkter du er uenig i og hvorfor. Vær høflig, men bestemt.

Eksempel på indsigelse:

Vedr.: Indsigelse mod flytteopgørelse for [adresse]Kære [udlejer],Jeg har modtaget flytteopgørelsen af [dato] og må gøre indsigelse mod følgende punkter:

1.Maling af stue (8.000 kr.): Lejligheden blev ikke afleveret nymalet ved min indflytning, og der er kun tale om almindeligt slid og ælde efter 4 års beboelse. Jeg vedlægger billeder fra min indflytning, der viser standen.

2.Slibning af gulv (12.000 kr.): De anførte ridser var allerede til stede ved indflytning, hvilket fremgår af min mangelliste af [dato].

Jeg anmoder om en revideret opgørelse og udbetaling af mit resterende depositum på [beløb] kr. inden 14 dage.Med venlig hilsen, [Dit navn]

Vedlæg din dokumentation (billeder, mangelliste).

Trin 2: Forhandling

Ofte vil udlejer være villig til at forhandle, når de ser, at du har dokumentationen i orden. Vær åben for et kompromis, men hold fast i dine rettigheder.

Trin 3: Huslejenævnet

Hvis udlejer afviser din indsigelse, er næste skridt at indbringe sagen for Huslejenævnet i din kommune. Det koster et mindre gebyr (typisk omkring 350 kr. i 2026).

Sådan gør du:

1.Gå ind på din kommunes hjemmeside og find skemaet til at indbringe en sag for Huslejenævnet.

2.Udfyld skemaet og vedlæg al din dokumentation: lejekontrakt, mangelliste, billeder, korrespondance med udlejer, flytteopgørelse og din indsigelse.

3.Huslejenævnet vil behandle sagen og træffe en afgørelse. Deres afgørelse er juridisk bindende.

Processen kan tage flere måneder, men det er ofte den mest effektive måde at få ret på.

Trin 4: Boligretten

Hvis en af parterne er uenig i Huslejenævnets afgørelse, kan sagen indbringes for Boligretten. Dette kræver typisk advokatbistand og er en dyrere og længere proces.

Netadvokatens rolle: Din digitale bisidder

Kampen om dit depositum ved fraflytning kan virke uoverskuelig. Med Netadvokaten får du hjælp til:

•Analyse af din flytteopgørelse: Upload opgørelsen, og vi analyserer den for urimelige krav.

•Udarbejdelse af indsigelse: Vi hjælper dig med at formulere en professionel og juridisk korrekt indsigelse.

•Vejledning til Huslejenævnet: Vi guider dig gennem processen med at indbringe sagen for Huslejenævnet.

Alt sammen til en fast, lav pris – så du har råd til at kæmpe for dine penge.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget må udlejer kræve i depositum?

Udlejer må maksimalt kræve, hvad der svarer til 3 måneders husleje i depositum og 3 måneders forudbetalt leje.

Hvad er forskellen på depositum og forudbetalt leje?

•Depositum: Sikkerhed for istandsættelse ved fraflytning.

•Forudbetalt leje: Dækker huslejen i de sidste måneder af lejeperioden. Du skal altså ikke betale husleje i opsigelsesperioden, hvis du har betalt forudbetalt leje.

Min udlejer svarer ikke på mine henvendelser. Hvad gør jeg?

Hvis udlejer ignorerer dig, så send en rykker. Hvis der stadig ikke sker noget, kan du indbringe sagen for Huslejenævnet.

Kan jeg selv udføre istandsættelsen?

Ja, du har ret til selv at male og udbedre skader, inden du fraflytter. Arbejdet skal dog udføres håndværksmæssigt korrekt. Aftal det med din udlejer på forhånd.

Udlejer har ikke afholdt fraflytningssyn. Hvad betyder det?

Hvis udlejer ikke indkalder til syn inden for 14 dage, mister udlejer som udgangspunkt retten til at kræve betaling for istandsættelse – medmindre du er flyttet uden at oplyse din nye adresse.

Hvad hvis skaderne overstiger mit depositum?

Hvis du har forårsaget skader, der koster mere at udbedre end dit depositum, kan udlejer sende dig en efterregning. Hvis du er uenig, gælder samme procedure med indsigelse og Huslejenævn.

Konklusion: Vær forberedt, og få dine penge tilbage

At få sit depositum ved fraflytning tilbage handler i sidste ende om forberedelse og dokumentation. Ved at være omhyggelig ved både ind- og fraflytning, kende dine rettigheder og reagere korrekt på en urimelig flytteopgørelse, står du stærkt i en eventuel konflikt.

Lad dig ikke skræmme af en urimelig udlejer. Med den rette viden og de rette værktøjer kan du sikre, at du kun betaler for det, du skal – og får resten af dine hårdt tjente penge tilbage.

Står du midt i en kamp om dit depositum? Få hjælp af Netadvokaten til at analysere din sag og formulere din klage. Vi er din digitale juridiske ekspert, tilgængelig 24/7.

Artikel skrevet af Netadvokaten – Din digitale juridiske ekspert, tilgængelig 24/7